[摘要] 依靠房产聚积财富的“大好时光”，房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了！中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，不再是投资发财致富的工具了。
依靠房产聚积财富的“大好时光”，房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了！中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，不再是投资发财致富的工具了。
3月下旬，中国国家统计局公布的数据显示：2月，中国70个大中城市新建住宅销售价同比下跌5.7%。这是自2011年1月起，现行《住宅销售价格统计调查方案》实施以来的大降幅，而且连续第六个月下跌。从环比来看，2月新建住宅销售价格较上月跌0.4%，连续第十个月下滑……
就在国家统计局的数据刚公布不久，3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部和中国银行业监督管理委员会下发通知，宣布了降低购房首付比例，首套房首付比例低降至20%，二套房低降至40%。中国财政部同时发文，将个人出售和购买普通住房免征营业税的门槛，由五年下调至两年。
这出台的一系列政策，被称为“房产新政”。于是，此次放松房产新政，将使中国房价止跌回升的议论再起。这样的可能性大吗？我不敢苟同。
因为，从前年底开始，中国人依靠房产聚积财富的“大好时光”，房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束了！中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，不再是投资发财致富的工具了（包括投资门面店，风险也相当巨大）。
从经济学上来说，归根到底，任何人类基本的需求（比如空气、水资源、粮食等），本不该成为金融投资产品（更不能被用来进行投机炒作）。房子是普通百姓的生活必需品，也是他们购买的大宗商品，即使花费了终生积蓄，绝大多数家庭也都需要问银行贷款，否则就买不了房子。
也恰恰是这一信贷消费模式的特点，严重扭曲了楼市的供求关系—只要有购房意愿，就能从银行获得房贷，这人为地扭曲了真正的供求关系（在经济学中，真正的“求”是指不仅需要，而且有能力支付）。
显然，前些年的楼市热，很大的原因是来自无数的投资者将买房已不只是单纯地居住，而是视买房为盈利丰厚的投资工具了。加上全球大环境是各国央行都不断降低利率、使得世界多地房价日日朝上涨。而房价越上涨，就越会激发还会不断地朝上涨的投资预期（其实严格来说是投机心态）。于是，楼市泡沫越吹越大，所以房价越炒越高。结果，购房者从银行贷款的数目也就越大，借贷的杠杆越来越高。
但是，有史可鉴，房地产过热往往和经济危机如影随形，持续高房价必将导致金融危机、甚至经济危机！由于房地产必将衍生出巨额的借贷，银行体系都将面临“债务减记”的风险。根据现代经济学费舍尔的理论，通缩的风险来源于债务，无论是企业还是个人，在面对持续攀升的债务之际，便不得不紧缩消费开支，消费能力之所以下降，就是债务水平提高的后果。
只有将房子恢复其主要居住功能，把房子视为像电视和汽车那样的消费品，而非投资（甚至投机）产品，中国经济才能确保可持续的健康发展。
值得欣慰的是，4月18日，国家统计局新数据显示，与3月份相比，在70个大中城市中，房价下降的城市有50个，上涨的城市有12个，持平的城市有8个。环比价格变动中，高涨幅为0.7%，低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市价格全部下降。从这些数据中可以看出，整体而言，除了一线城市外，绝大多数的房价依然下跌，反映了真实的供求关系，中国楼市依然还在理性回归之中。
然而，中国在经历了多年巨大的投资热潮后，近几年的投资增长率在逐步下降。从长远来看，随着中国经济增速减缓，房市价量齐跌（除了北京、上海等一线城市可能不变），土地收入减少，就像美国2008年金融危机爆发之后，尽管美联储实行超低利率的政策，但银行为了自保惜贷，整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。事实上，目前全球都有进入通缩的危险，中国也不例外。李克强总理也强调了，中国正迎来输入型的通缩！
但愿“房产新政”不会再一次吹大中国楼市的泡沫！
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时隔两个多月，央行再次打出“普降+定降”的政策组合拳。
4月19日，央行宣布自20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
市场对此次降准并不意外。近，央行多次通过在公开市场下调逆回购中标利率的方式来引导货币市场利率下行，逆回购利率已从年初的3.85％降至3.35％，不过业内人士表示，尽管效果显现，但仍需进一步扩大降准力度，从根本上解决基础货币投放问题。
不过，此次1个点的降幅还是被很多机构认为“力度较大”。华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰表示，这次降准力度明显超出市场先前预期，一改2008年金融危机以来历次0.5个百分点的调整幅度，同时将普遍降准和定向降准相结合，预计全银行业至少释放资金超过1.3万亿元，有利于降低社会融资成本，为实体经济创造比较宽松的货币政策环境。
分析人士指出，从长期因素来看，外汇占款增长出现阶段性放缓的背景下，全面降准是必然的选择，而这更多地体现为对冲性而非刺激性。央行上周公布的金融数据显示，今年一季度，外汇占款减少2521亿元，同比少增1.04万亿元。也是受到外汇占款大幅减少因素的影响，一季度末，M2（广义货币）同比增长11.6%，也未达全年12%的调控目标值。
“我国流动性传统补充渠道外汇占款发生了逆转，从以前的持续增加变为减少，即使不考虑稳增长，也有必要下调存准率以补充因外汇占款变化而引起的流动性缺口。”中国银行国际金融研究所宏观研究主管周景彤对《经济参考报》记者表示。
从短期因素来看，地方债务置换所带来的流动性冲击也成为此次降准的重要依据之一。华创证券分析称，2015年债券的供给冲击不容小觑，不仅有置换的1万亿，还有新发的6000亿元地方债，债券供给增加的预期抬升了利率债率。在巨大的供给冲击下，银行预计还会是债券的主要投资主体，因此为了防止利率的进一步抬升，货币政策必然成为一个被动的“接盘侠”，这也是积极财政政策背后货币政策的配套与衔接。
恒丰银行战略与创新部总经理娄丽丽表示，从银行角度来看，金融改革深化、利率市场化推进已经改变了传统的银行业金融机构游戏规则。存款保险制度跟进以后，出于金融审慎考虑的高准备金需求变得不再关乎稳定的根本。这时大幅降低存准，符合改革的需要，也有助于推动商业银行进一步加快向轻资产、节省经济资本、获取稳定回报的业务转型。
杨驰在接受《经济参考报》记者采访时表示，从宏观政策动向来看，一季度GDP、工业增加值、进出口总额等多项宏观经济指标低于预期，3月份M2增速下降到11.6%，经济下行压力仍然较大。在高杠杆率、产能过剩、需求不振等多重负面因素制约下，更多的区域性行业性隐性风险有可能进一步显性化，拖累经济复苏。因此宏观调控政策务必将“保增长”放到更加重要的位置，通过适度宽松的货币政策注入重组流动性，为调结构、促改革赢得必要的时间和空间。今年下半年至少还有1至2次降准和1次降息。
中国民生银行首席研究员温彬表示，去年11月22日和今年3月1日央行两次降息叠加效应已经显现，企业融资成本已有所下降。央行数据显示，2015年3月末，企业融资成本为6.83%，比上年末下降12个基点，比上年同期下降50个基点。3月份官方PMI回升到50.1，房地产市场环比销量明显回升、价格趋稳。在一系列宏观调控政策的作用下，经济增长中已有积极的信号出现。为了体现货币政策的稳健，避免可能出现的资产泡沫，是否进一步降息可以根据二季度经济数据表现相机抉择。
中国人民银行研究局局长陆磊表示，无论从实际融资成本还是流动性总量看，准备金率下调起到了精准对冲作用，货币政策仍然保持中性、稳健。他还称，央行将继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，更加注重预调微。
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