[摘要] 房价连涨被约谈后，银川加码楼市调控新政终于落地。8月23日下午17时，银川市住建局联合市发改委、市公安局、市自然资源局等12个部门，对外发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），提出8条楼市调控具体措施。
房价连涨被约谈后，银川加码楼市调控新政终于落地。
8月23日下午17时，银川市住建局联合市发改委、市公安局、市自然资源局等12个部门，对外发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），提出8条楼市调控具体措施。
此前的7月29日，因房价地价增长过快，市场预期不稳，引起社会广泛关注，银川与徐州、金华、泉州、惠州等5个城市被住建部约谈，并纳入房地产市场监测重点城市名单。
此次银川下发新政是对约谈的响应。据中国房地产报此前报道：8月17日，银川市有关部门负责人在接受记者采访时称，住建部约谈后市里相关领导随即返回银川，组织召开了多次紧急会议，对各项工作作出部署，相关政策文件更是加班加点在起草。
报道还提前透露出新政出台时间，上述负责人称，目前已经明确银川要收紧房地产市场调控，相关文件已基本拟定，本周内（8月15日-8月21日）将上报，预计楼市新政将在下周（8月22日-8月28日）正式出台。
新政出台后，外界普遍认为这是加强版“银八条”。原因在于，去年9月29日银川市就已经发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，这份旧版通知同样也涉及8条楼市调控具体措施。
加强版“银八条”在旧版基础上，明确提出二套房首付比例调至不低于50％；同时还继续收紧商品住房限购、限售政策，宁夏户籍居民家庭在银川市辖区限购2套住房，宁夏以外户籍个人在银川市辖区限购1套住房，市辖区内新签订的商品房买卖合同满3年后方可转让等。
但市场关注的是，加强版“银八条”更加侧重于土地端调整，优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率，坚决稳定地价。
“通过更为严格调控手段让银川市房地产降温，从涨幅过快、过热到涨幅平稳，市场逐步调整到理性状态。”银川市住建局相关负责人在接受媒体采访时表示。
稳房价降增速是首要任务
就银川新政而言，条就是稳房价、降增速，包括杜绝以赠送面积或其他形式抬高房价行为，严格执行“一房一价”备案制度，综合测算新楼盘入市价格，定期面向社会公示房源信息，入市后严禁涨价。加快二手房交易平台建设，提高二手房房源信息透明度，稳定住宅销售价格。
“房价”“增速”，这是银川楼市始终被关注的关键词。作为西北地区代表性城市，2020年，银川曾以14.2％房价涨幅登上胡润2020年度全球房价指数榜单第10名，是入围前十的中国城市，也是房价涨幅的城市。
到了今年，银川依旧是领涨房价的城市。8月16日国家统计局公布的数据显示，今年7月份银川新房价格环比上涨1％，依旧是；同比上涨10％为第三。
银川市有关部门负责人称，7月份房价同比涨幅在预期之内。虽然高居榜首，但银川房价涨幅实际上已经从去年点17％逐步降低到目前水平，可以说呈逐月降低趋势，这也意味着楼市调控初显成效，房价逐步趋于平稳。
这种趋势在数据上体现得更加明显。据记者粗略统计，银川新房价格2018年3月同比涨幅为5.9％；2019年3月同比涨幅为9.4％；2020年3月同比涨幅为12.5％。这种上涨态势到了今年有了明显逆转，具体涨幅情况如下：
1月，环比上涨0.6％，同比上涨13.9％（）；
2月，环比上涨0.8％，同比上涨14.9％（）；
3月，环比上涨0.5％，同比上涨14.1％（）；
4月，环比上涨0.6％，同比上涨13.7％（）；
5月，环比上涨1.0％（），同比上涨12.4％；
6月，环比上涨0.8％，同比上涨11.2％（第二）；
7月份，环比上涨1％（与青岛和海口并列），同比上涨10.0％（第三）。
中国房价行情网数据显示，7月银川新房房价为8305元／平方米，环比上涨0.42％，分区县看，银川金凤区新房房价9642元／平方米，稳居三区两县房价之首；兴庆区以8534元／平方米紧随其后，屈居第二；贺兰县、永宁县凭借新兴区域德胜、望远板块房价拉动已经赶超西夏区，位列第三、第四，新房房价分别为6771元／平方米和6644元／平方米；西夏区新房价格在三区两县中的排位则位列最后一名，为6626元／平方米。
“楼市调控有所成效，但房价基数低导致涨幅依旧被凸显得很快，是银川被约谈的主要原因之一，所以新政条就是稳房价，降增速，这既是表态也是银川持续稳定楼市的初衷与决心。”一家知名房企银川项目营销负责人向中国房地产报记者表示，“银八条”加码，力度空前，对于规范市场有积极作用。
土地溢价率不得超过15％？
与近期房地产市场热点话题相一致，加强版“银八条”第二条就是控地价，降成本，包括有效管控地价，建立和完善房地联动调控机制，优化“限房价、控地价、提品质”住宅用地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率，坚决稳定地价。强化购地主体与资金审查力度，加强住房用地供应管理；科学配置和建设公建设施，合理降低配建部分建设成本；规范垄断类企业收费标准，完善价格形成机制，降低房地产开发成本。
其中，市场最关注的莫过于“优化住宅土地出让竞拍规则，严格管控土地溢价率。”
8月上旬，多家权威媒体报道称，多地暂停集中供地，随后自然资源部召开闭门会议，要求第二批集中供地调整出让政策，其中土地溢价率不得超过15％。但未有官方文件发布。
银川会如何执行？银川市有关部门负责人告诉记者，此次新政中并未公开明确土地溢价上限，但内部在通知时会按照15％上限执行。
加强对土地市场把控是有着多重考虑。今年以来，虽然部分银川房企拿地热情降低，但高溢价率地块依旧存在。6月，宁夏建元房地产开发有限公司竞得银川市1宗综合用地（含住宅），楼面价2494元／平方米，溢价率207.14％；宁夏巨力房地产开发有限公司竞得的贺兰16号地块，溢价率147％，楼面价2009元／平方米。
“影响企业拿地因素很多，包括战略、资金、回款等，由于地产开发项目普遍周期较长，所以仅凭借几个月或者是半年、一年时间表现，来判断企业拿地态度是否积极恐怕是不准确的。但今年以来，受市场和宏观政策影响，有一些银川房企观望情绪确实浓厚了，有一些可拿可不拿的地块暂时就放弃了。”一位接近银川市政府兼具企业背景的人士告诉中国房地产报记者。
这位业内人士还称：“政府加强对土地调控关注的不是短期内企业是否热衷于拿地，而是希望土地市场能够长期稳定、合理增长，这也是稳定房价、稳定楼市基础。”
“通过更为严格调控手段让银川市房地产降温，从涨幅过快、过热到涨幅平稳，市场逐步调整到理性状态。”银川市住建局相关负责人在接受媒体采访时表示。
8月24日上午，新政出台第二天，银川一名资深房地产经纪人士告诉中国房地产报记者，“朋友圈都在转发银川新政，还有人鼓吹‘房价将拦腰斩’，也确实有客户向我们咨询房价走势，只不过新政刚出，传导到市场还需要时间。就我个人而言，我认为银川房价近期可能会出现波动，部分区域会有小幅度降低。”
“猛涨猛跌不可能，政策标题就是‘平稳健康’，所以长期看涨幅会继续收紧，房价会更加理性。”上述经纪人表示。
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