[摘要] 11月24日，银川市金凤区鼎极大院小区业主拨打本报新闻热线，反映该小区的地上车位“消失了”，还禁止未购买车位的业主开车进入小区，也不允许业主租赁车位，这让广大业主难以接受。
11月24日，银川市金凤区鼎极大院小区业主拨打本报新闻热线，反映该小区的地上车位“消失了”，还禁止未购买车位的业主开车进入小区，也不允许业主租赁车位，这让广大业主难以接受。
物业一纸通知，我的车没处停了
“11月初，物业公司发通知，说没有购买地下车位的车辆不允许进小区，而小区地下车位‘只售不租’，一到下班点，保安就在小区门前站一排，不让我们没有购买车位的车辆进门。这样的做法实在让人无法接受。”鼎极大院小区业主张女士说。
在该小区北门入口的公告栏上写有一则通知：“鼎极大院小区兹定于2016年11月14日，正式开始实行车辆进出‘智能化’管理系统，在小区没有车位的业主，请将您的爱车停放到小区外。”记者注意到，这则通知是银川合融物业服务有限公司11月11日发出的。业主杨先生告诉记者，现在业主停车只有两个选择，要么在小区内购买地下车位，要么停在小区门口的马路上。然而他被迫停在路边的车辆，不到一周车胎已被扎破两次。
“当初说好的地上车位呢？现在地上不让停车，我们的地上车位就这么消失了。”住户李先生拿出一份当时的购房合同，记者看到在第二十一条《前期物业服务》第二项写着：“地上停车泊位费120元/月，地下停车泊位费80元/月。”“合同上都写着泊位费用按月收取，现在又让购买，这太不合理了。”李先生说。
据了解，该小区因入住率较低，没有达到成立业主委员会的条件。
偌大地下停车场，大半车位空置
24日14时，记者来到鼎极大院看到，六盘山路的非机动车道上以及小区门前空地上横七竖八地停着20多辆车，车辆进入小区则需刷卡。该小区有10多栋高层住宅楼，小区地面上没有划线的停车位，只有3辆盖着防尘套的车停在小区的道路上。
而鼎极大院小区的地下停车场则空空荡荡，300个车位只停了二三十辆车。业主李女士告诉记者，连续两天晚上11时左右，她到地下停车场看到车位大半都空置，只停放了四五十辆车，而小区北门五里台路的马路和道牙两侧都停满了车，跟地下停车场形成鲜明对比。
业主龚先生告诉记者，该小区地下车位的售价为13.8万元，开发商搞优惠，价格可在12万元左右。“车位价格太高，我们希望可以租赁停车位，但是开发商告诉我们‘只售不租’。”龚先生是2013年 批入住的业主，几年来停车都是免费的。以前地上、地下都可以停车，现在地上不让停车，而地下车库的 车位只售不租，小区的停车杆阻挡住了回家的路。“我们都是工薪阶层，一个车位十几万，实在支付不起。”龚先生说。
当日，记者找到该小区物业公司客服主管李素梅。她说：“出售车位的权利，要去找开发商。之前有几位业主来物业公司说过这个问题，我们也将这些问题转达给了开发商。”
随后，记者来到鼎极大院开发商银川力鼎地产开发有限公司，该公司副总经理周新奇介绍，小区规划地下车位937个，地上车位202个，2010年批的规划地上停车位是以草坪砖的形式铺设的，但现在银川市园林局要求绿化用地必须达到小区面积的35%，只有达到这个标准且通过审核后，多余出来的绿地才可以铺设草坪砖，建设地上停车位。目前，该小区已完成一期、二期建设，三期正在施工中，所以无法设立地上停车场。同时该小区属高层住宅，小区道路属消防通道，在11月的消防大检查中，消防部门告知该小区消防通道不允许停车。
“合同中提到的泊位费并不是停车费用，而是管理费，即使是购买地下车位的业主也需按月交纳管理费用。”针对售房合同中提到的地上停车泊位费120元/月，地下停车泊位费80元/月，周新奇解释道，公司与业主签署的合同都是由银川市房管局监制的规范合同，里面写的关于一个月80元的地下泊位费包括卫生、灯光、暖气、监控等设施的维护费用，对车辆不负责看管。周新奇拿出该公司在房管局备案的共有建筑面积分摊说明表告诉记者：“我们小区业主公摊部分包括机房、楼道、储藏室，并没有让业主分摊道路、地下车位等，所以地下停车场属于开发商。”
据悉，目前该小区地下车位已售出103个，针对业主提出“只售不租”的问题，该公司希望业主可以拿出一个方案，同时公司也在商讨关于地下车位出租的解决方案，后期建成地上停车位将以租赁形式出租给业主。
地上车位消失属开发商违约
宁夏言成律师事务所陈杰律师说，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有。也就是说， 地上车位的 权属于全体业主，开发商无权对地上车位进行出租出售或其他用途。而鼎极大院小区银川力鼎地产开发有限公司开发商绿化未达标准，银川市园林部门不允许其建设地上车位，则属于开发商的责任，开发商无权侵占业主自己掏钱购买的地上车位。
“在购房合同中地下车位没有约定，原则上地下车位属于开发商 ，开发商有权出售。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。也就是说，开发商应与业主协商解决，好可以租赁给业主。同时，开放商应履行与业主签订的购房合同内前期物业服务中关于车位的收费约定。”陈杰律师解释，但如果业主买房时与开发商有关于地下车位的约定，这就需要另当别论了。对地下车位抱有怀疑态度的业主可以好好计算一下购房款的构成，公摊费用占多大比例，包含哪些内容，和购房合同的具体约定，如果购房款中公摊面积包含地下车位，则属于开发商违约。
此外，小区没有成立业主委员会之前，开发商需要先与物业建立临时管理公约，以确保物业公司能够履行应尽义务，不能损害业主合法权益。物业公司在没有全体业主的委托下，不得阻止全体业主使用公共车位。
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