[摘要] 各地出台的以需求控制为主的调控政策在目前来看，很难从根本上解决房价上涨问题，如果不从供求两端切实着力，在未来部分城市房价报复性反弹的可能性很大。
王瑞红
各地出台的以需求控制为主的调控政策在目前来看，很难从根本上解决房价上涨问题，如果不从供求两端切实着力，在未来部分城市房价报复性反弹的可能性很大。
要从根本上解决这个问题，还是要从体制、机制方面进行变革。中心城市土地供应不足，自然房价高；农村土地不能自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的，城乡之间土地市场是分隔的，人因为户籍制度的僵化也是分开的，就连社会保障都不是全覆盖，谈何市场化？社会保障等基本公共服务均等化，劳动力等要素才能真正实现市场化配置。这些制度建立好了，大家就没必要往大城市跑了。中国一线城市高房价的病根就在这儿。但这个改革是一个漫长的过程。
从以往房地产调控前后70大中城市的房价变动数据看，当房价增速转正为负、开始实质下跌之际，需求侧的房地产政策往往会适时松绑，房价在一段时间后又会回升。这种政策周期性变化和市场本身周期性变化是相关联的。上述根本问题没有解决，这种周期性波动就必然会出现，即使现在强行按住了房价，过一段时间很可能会报复性反弹。所以现在痛定思痛，政府还应该从根本上解决体制、机制问题，比如推进土地制度改革，城乡之间的要素市场才能流通起来。
那么，体制机制问题的“本”在哪里？笔者认为，“本”就是城乡一体化、新型城镇化过程中一些机制、体制的创新，比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。目前，三四线城市的土地是充足的，但人口流入少，需求不足，所以房地产就有库存，而一线城市需求旺盛，土地供应却不足，供求矛盾突出。一线城市集中了教育、医疗等资源和就业机会，所以人口蜂拥而至。从农村到三四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形发展的格局。大量人口向一线城市涌进，大城市的矛盾会越来越尖锐，大城市病会越来越突出。
总体看，预计今年政策收紧不会过于严厉，贯穿今年的主要任务仍是去库存，“限”主要是针对政治局会议强调的“抑制资产泡沫”，以“稳”而非“降”为目的。
当然，房地产政策风向转变已经成为事实，宽松时期已然结束，更多城市可能加入或升级措施。因此，预计四季度一二线城市可能呈现量缩价稳走势。目前政策收紧城市的住宅交易量和交易金额占总量的比重分别接近1/3和1/2，购房门槛的提高和金融端去杠杆将使热点城市需求进入观望期，加之基数效应，成交同比增速可能出现较大幅度下滑。
价格上涨趋势虽然有所减缓，个别政策执行力度较大的城市房价可能下降，但多数热点城市难以出现明显松动。一方面是因为在流动性充裕、其他资产保值能力欠缺的形势下，投资楼市仍不失为资金寻求相对稳妥出路的选择；另一方面是房企在“不差钱”和年度目标基本完成的条件下，不具备降价促销的动力，且已沉淀的高昂拍地成本也制约了降价空间。所以，今后一个时期，三四线城市销售面积增速将会继续有所回升，但房价持续微涨的趋势难以改变，只是一线城市在销量上再也不会出现今年9月份之前的疯狂态势。
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