[摘要] 2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。其中“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话引发热议。已建成小区谁有权决定开放？今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业？小区开放后安全如何保证？
2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。其中“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话引发热议。已建成小区谁有权决定开放？今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业？小区开放后安全如何保证？小区打开之后，有没有什么配套措施来保障大家的权利？
打开小区是拍脑袋之举？
对于中央的这份《意见》，有质疑者认为在执行的过程中会遇到很大阻力，这是不是拍脑袋之举？为什么现在这个时候提出要拆除小区的围墙？实际上，出台这一文件的背景是经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少，尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。
城市规划专家说，以北京为例，北京的道路宽度并不比其他国际大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。
国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况。封闭式的小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上应该有步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。
从这个角度讲，打开小区的决定恰逢其时，并非拍脑袋之举，因为在中央看来，封闭小区是造成当前“城市病”的一大病因。
打开小区违反《物权法》？
既然打开小区是为了解决“城市病”，让城市更加宜居，那么谁有权打开小区？北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。
陈志说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主头上。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，《意见》中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
高人民法院民一庭庭长程新文23日上午在回答“拆小区围墙是否违背物权法”的提问时表示，党中央、国务院提出的这一《意见》属于党和国家政策层面的问题，涉及包括业主在内有关主体的权益保障，还有一个通过立法实现法治化的过程。这也就是说，具体如何执行还需要通过立法来落实。
开放使用小区道路如何补偿？
如果业主同意打开小区，将小区道路变为公共道路，会有补偿吗？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。同时要区别对待，不能一刀切，在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调；对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求。
王卫国说，开放使用小区道路如何补偿关键是看土地使用权。划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。
街区化后小区物业将被取消？
如果没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？
北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，物业负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的，所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。
楼建波说，物业公司不会消失，业主们仍然需要它来提供服务，只是服务形式有所变化，如过去是小区门口由保安值守，将来物业的保安则可能在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
围墙打开怎么保障小区安全？
推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。实行街区制，也不意味着治安就会有问题。比如南方一些城市的骑楼，就是典型的街区制，居民们往来密切，邻里关系融洽，并没有因此而出现治安恶化的问题。
小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民？王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。
划分是否会受街区影响？
现在很多人买房，都会考虑所属小区的房子是否属于，小区打开了，还会存在吗？对此，中国教育科学研究院研究员储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到。”
储朝晖认为，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。
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