[摘要] 新城控股成功登陆A股，成为国内首家B转A的民营房企。除此之外，万达商业和富力地产也在加速推进回归A股进程，已在美国上市的房天下也正在通过借壳方式寻求A股上市
12月3日，新城控股集团股份有限公司(以下简称新城控股)发布了关于《新城控股发行股份吸收合并江苏新城地产股份有限公司上市公告书》(以下简称公告书)，根据公告书，新城控股自2015年12月4日于上海证券交易所上市。
这样，被看做地产股转股上市范本的新城控股B转A案，终于以登陆A股而告一段落，同时这也意味着继2013年浙能控股吸收合并东南电力并B转A上市之后，江苏新城地产(现为新城控股)成为我国第二家获准B转A的纯B股公司，同时也是国内家获准B转A的民营房企。
“新城控股选择B转A，主要是为了解决融资问题”，新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时表示。
业内人士向记者分析说：“新城控股B转A的做法，为纯B股公司转板树立了新的标杆，为其他B股公司的创新改革提供了新的思路。”
为了解决房企融资难现状
新城控股谋求B转A由来已久，早在2014年7月，新城地产就已停牌筹备转板事宜，2014年底，向证监会上报了B股改革方案，今年9月21日收到证监会的核准。
欧阳捷向记者分析说：“集团选择B转A，主要是因为B股已经丧失了基本的融资功能，从而无法支持企业的高速发展。”
财经评论员刘艳对此表示赞同：“近两年房产公司在融资方面一直处于低谷阶段，作为一个纯B股公司，新城地产如果直接在A股上市或者发行融资是非常困难的，通过这种转板的途径来实现企业进一步融资，是一个比较正确的选择。”
“房地产是一个严重依赖资金的行业，新城地产相较那些早在A股市场登陆的企业，比如保利地产等，从一开始在融资方面可能就处于劣势，新城地产也是在不得已的情况下才选择了B转A。”刘艳补充说。
“在过去的几年里，企业的年复合增长率超过30%，靠的是自有资金和银行贷款，还有一部分海外融资。如果回归A股的话，企业今后就可以做增发，如果留在B股的话，是不能做增发的。”欧阳捷补充说。
据上海明伦律师事务所律师王智斌介绍，国家在1992年设立的中国B股市场，其初衷是吸引境外投资者。但随着我国出口规模的不断扩大，再加上A股市场对境外合格投资者也已逐步放开，B股市场的融资功能已基本丧失。
“由于市场参与度低，B股的交易长期以来都较A股清淡，不但企业的估值得不到保障，再融资更是难上加难。”王智斌说。
也正因如此，B股市场前景与改革一直备受关注，早在2014年5月，《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》就明确提出，“稳步探索B股市场改革”。
如何权衡中小股东利益是转板核心
“对于房企来讲，B转A的重要意义是解决了融资难的问题。但是完成B股改革也并非易事，其中为关键的问题就是如何权衡中小股东的利益。”欧阳捷说。
刘艳也告诉记者：“B转A难的一点就是内部股东梳理问题。B转A不仅仅是一个提高融资能力的问题，更是一个资本运作问题。”
据欧阳捷介绍，新城控股在做此次转板股价定价时，集团提出了一个收购价格，即如果中小股东不同意转板，集团可以翻番的价格来收购他们的股份。提出改革议案后，中小股东在网上、现场进行投票(因大股东占集团60%以上股份，所以大股东不参与投票，让中小股东来决定是否认可转板方案)，后股东们对方案的认可度达到90%以上。
据记者了解，B股转轨主要有四个路径——B股转H股、B股转A股、大股东回购、AB股并轨。但目前，成功转轨的B股企业数量并不多。2013年至2014年间，中集B、万科B、丽珠B三家企业分别实现了B转H的尝试，而B转A股成功的仅有东电B和近日刚登陆A股市场的新城B。
“以往的B转A方案还是有些争议和波折的，波折原因还是对中小股东利益的保护问题。”欧阳捷说。
转板后如何保证业绩是关键
不过，在刘艳看来，对于新城控股这种以房地产作为主营业务的公司，通过转板的形式能够快速解决直接融资难题，从其目的性来看，相对比较单纯。但是如果从B股市场转向A股市场后，企业如果不能够处理好企业自身业绩的话，B转A也仅仅是一个形式上的转板，并不能够从本质上解决企业未来长期的融资和发展难题。
上述业内人士对此表示赞同，他说：“转板后，一定要注意企业的经营会否持续有效，如果没效的话，投资者可能会认为这种转板就是旧瓶装新酒，没有实质性的意义。”
对此，欧阳捷介绍说：“为了保证企业高速发展，登陆A股以后，新城控股将继续秉持‘住宅地产+商业地产’的双轮驱动战略；在布局上，集团继续坚持城市深耕战略，城市深耕战略的价值就是进入某个城市的时间越久，对该城市的客户群越了解、产品也会更符合其需求，这时议价能力可能会更高。”
新城控股董事长王振华也曾表示：“在A股上市后，新城控股在房地产行业的竞争地位也将得到进一步巩固，核心竞争力进一步增强。”
12月5日，新城控股公告的2015年11月份经营简报显示，截至今年11月底，年内集团已累计实现合约销售额约281.40亿元，已完成该集团今年年初公布的280亿元销售目标。
“今年集团完成销售额300亿元应该毫无悬念，按照规划，集团到2017年将实现销售额达到500亿元。”欧阳捷说。
上演回归A股潮
相较于B股市场，A股市场无疑优势明显，同时A股市场的融资能力也越来越被资金密集型的房产行业所重视。
公开资料显示，日前，万达商业和富力地产也在加速推进回归A股进程，已在美国上市的房天下也正在通过借壳方式寻求A股上市。
接下来房企会否上演回归A股潮？
专业人士认为，回归A股的前提在于国家政策层面已经有了明确意见，鼓励海外上市企业回归A股市场。对于企业来说，回归既是获取融资的一个较好渠道，同时也是提高市值的重要方式，所以回归A股将是一个趋势。
欧阳捷也表示，不仅是房企，实际上许多公司都想回归A股，接下来将是B股公司回归A股的好时机，也将是房地产行业发展的后的好时机。
“从政策层面来看，今年国家提出‘去库存’，各级地方政府也在积极开展相关工作，‘去库存’任务一旦完成，房地产的资产价值也会明显提升，这时回归A股将是一个正确时机；另外，未来A股市场将会变得更加健康、平稳，这时股价充分反映公司业绩，从这个角度来看，回归A股市场会变得更有价值。”欧阳捷进一步补充说。
欧阳捷表示：“今年、明年甚至后年可能是房地产行业后的机会，也是房地产行业政策环境好的机会，我们要抓住这个时机加速奔跑”。
近日，上海闵行区莘庄镇闵行新城一宗地块以28.15亿元总价成功出让，地块楼面价43790元/平方米，溢价率143.28%，刷新区域单价地王纪录。业内分析指出，这是一线城市土地市场上又一宗“面粉贵过面包”的地块，其未来成本价在6.5万元/平方米以上。
2015年土地市场分化明显。三四线城市由于楼市库存高企，企业观望情绪浓厚，土地市场出手谨慎。而北上广深等一线城市则一直保持另外一种局面。中指研究院新统计数据显示，截至日前，北上广深一线城市年内合计土地出让金达到4722亿元；平均楼面价20193元/平方米，同比去年增长37.24%，创下历史纪录。
11月，一线城市土地市场集体走俏，土地拍卖密集进行。中指研究院数据显示，从数量上看，广州11月成交地块数量多，为25幅，北京、上海各有19幅地块成交；从楼面价、溢价率和出让金总额来看，北京占据首位。值得一提的是，今年北京市土地出让金额已高达1920.77亿元，截至目前土地出让金额已经超过去年全年，创历史新高。
今年以来，受楼市低迷影响，三四线城市土地市场整体下行。中指研究院统计数据显示，2015年以来，三四线土地出让收入11236.92亿元，为五年来低；成交土地楼面价840.06元/平方米，为四年来低。
中指院方面分析称，一二线热、三四线冷是今年土地市场的特点，土地出让金收入区域分化更为明显。房地产企业逃离三四线城市、向一二线城市集聚的态势仍在持续。在三四线城市库存普遍过剩的情况下，对开发商而言，目前拿地布局更倾向于一线城市和二线城市。
该机构进一步分析认为，由于开发企业可选择的空间越来越少，普遍集中在核心城市，因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。在土地价格越来越高的趋势下，中小型企业将逐渐被挤出市场。
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