[摘要] 回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展，各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为，楼市政策将会逐渐有利于百姓消费，预计房地产后市或将触底反弹，但去库存仍是一个长期的过程。
回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”……为稳定住房消费和房地产业健康发展，各地相继出台了“微刺激”政策。分析人士认为，楼市政策将会逐渐有利于百姓消费，预计房地产后市或将触底反弹，但去库存仍是一个长期的过程。
各地政策“大同小异”
一段时间以来，为提振楼市，加快去库存，各地相继出台“微刺激”政策，其中，调整公积金政策（编注：3月20日住房城乡建设部召开电视电话会议，要求各地加强住房公积金管理，提高资金使用效率，要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，打响了楼市新政枪）、政府回购、货币补贴是主要的手段。
福建省3月20日出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，明确对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20％；北京的国管公积金贷款账户余额划定线则由2万元调高至5万元，贷款低额相应升高；安徽从去年9月1日起，允许公积金省内异地贷款买房。据不完全统计，去年下半年以来，福州、长沙、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等30多个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的调整。
3月中旬，宁波市政府审议并原则通过《关于创新保障性住房提供方式的指导意见》，明确提出货币安置及“收购市场房源以筹集保障性住房”。鄂尔多斯市去年下半年也出台政策，决定3年内不再新建商品房，同时鼓励国有大型企业、重大项目建设单位团购，并回购商品房用以城市棚户区改造安置房和保障性住房。
早在2014年11月，沈阳市就出台购房补贴政策，购房者多可享受每平方米150元的购房补贴；绍兴市今年初出台政策，购房者无论购买新建或存量房都将获得房屋成交计税价格0.8％的补贴。以货币补贴拉动住房消费正被越来越多城市采用。
“微刺激”或促后市触底企稳
随着地方稳定楼市政策的出台，以及降息、降准影响，楼市下行开始减速。中原地产首席分析师张大伟认为，3月下半月市场有望告别签约淡季，预计重点城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨，同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计，一线城市成交回升明显，3月上半月环比增幅达33％。杭州城区2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已达6000多套，环比上升近100％。
还有哪些“工具”可用？
从各地传出的信息看，今年政府工作报告明确“稳定住房消费”“因地施策”“落实地方政府主体责任”后，多地政府都在筹划新的楼市政策出台。
为保持楼市整体平稳，还有哪些“工具”可用？
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示：“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。
也有业内人士建议，地方可放开高端住宅项目的预售证管理，高端楼盘的集中入市或可激活当地改善型需求，从而带动市场成交量的活跃度。
对于库存较高的城市，可尝试把存量房转化为公租房和安置房，但这一建议在实际操作过程中还存在一定难度。比如房源如何定价，收购资金从哪来。不过，有业内人士建议政府可出面承租存量房，再转租给租客更具操作性。即由政府搭建平台，为供需双方提供保障。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，还可采取鼓励人才购房等措施，将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施，外来人才租房满一年可申请入户。
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随着北京市低工资标准和基本生活费标准调整，北京住房公积金管理中心发布通知，公积金将执行低工资标准每月不低于1720元、基本生活费标准每月不低于1204元，部分家庭贷款额度和缴存额有影响。
2013年4月，北京推出公积金新政，调整了公积金贷款额度的确定标准。其中规定，决定公积金贷款额度的一项指标——基本生活费，会适时根据北京市每年公布的新标准动态变化。
北京住房公积金管理中心表示，根据相关规定，北京市今年4月1日起低工资标准由此前的每月1560元上调至1720元，基本生活费标准由每月1092元上调至1204元。
由于基本生活费与公积金贷款额度有关，此次基本生活费上调之后，部分缴存职工的贷款额度会有变化。以贷款期限30年为例，单身职工个人月缴存额在832元及以上的，已婚家庭月缴存额在977元及以上的，贷款额度不会受到影响。月缴存额低于这两条线的，则贷款额度略有降低。
公积金的此次调整是否与楼市政策有关？为何基本生活费挂钩贷款额度？哪些家庭会有什么影响？就这些问题，记者昨日采访了北京住房公积金管理中心。
问题1
问：这次调整的目的是什么？与楼市政策是否有关？
答：本次调整属于例行调整，并不是政策变化。根据《北京住房公积金缴存管理办法》和2013年出台的住房公积金个人贷款差别化政策，住房公积金会根据每年相关部门调整的低工资和基本生活费标准，实行动态调整，执行每年北京市的新标准。
问题2
问：为什么基本生活费调整会影响公积金贷款额度？
答：2013年出台的住房公积金个人贷款差别化政策，调整了公积金贷款额度的确定标准，其中规定，根据借款申请人的月收入确定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。基本生活费提高了，对于一些收入不高的家庭，贷款的额度就会减少。
问题3
问：目前执行的低生活费标准是多少？新标准从何时起实施？
答：目前执行的标准是：借款申请人每月的基本生活费1092元。新标准从4月1日起实施，新受理的贷款会执行新标准，已经受理的仍执行原标准。
问题4
问：哪些人群贷款额度会有变化？
答：以贷款期限30年为例，对于单身缴存职工，住房公积金月缴存额个人部分在832元（含）以上的，不受本次基本生活费标准调整的影响。对于已婚缴存职工，住房公积金月缴存额个人部分在977元（含）以上的，不受本次基本生活费标准调整的影响。
月缴存额低于上述额度的职工，基本生活费标准调整后，其贷款额度将略有降低。
问题5
问：具体会降低多少？
答：例如：缴存职工赵先生和孙女士为夫妻，贷款期限30年，购买套型建筑面积在90平方米（含）以下的首套自住住房。夫妻双方住房公积金月缴存额个人部分之和为950元，调整前扣减2184元的生活费，其可以申请到120万元的贷款；调整后扣减2408元的生活费，其可以申请到115.3万元的贷款，贷款额度减少4.7万元。
再例如：缴存职工张先生未婚，贷款期限30年，其住房公积金月缴存额个人部分为590元，调整前扣减1092元的生活费，其可以申请到80万元的贷款；调整后扣减1204元的生活费，其可以申请到77.7万元的贷款，贷款额度减少2.3万元。
问题6
问：为什么低工资和基本生活费标准会影响到公积金的缴存额？
答：根据《北京住房公积金缴存管理办法》规定，职工工资扣除住房公积金个人月缴存额后，低于低工资的，个人住房公积金月缴存额可以降低，低于低工资部分可以不缴；下岗、内退等类似情况职工工资扣除住房公积金个人月缴存额后，低于基本生活费的，个人月缴存额可以降低，低于基本生活费部分可以不缴。单位住房公积金月缴存额不变。
问题7
问：此次标准调整后，哪些职工的缴存会受到影响？
答：职工每月缴纳的住房公积金分为两个部分：个人缴存部分和单位为职工缴存部分。正常情况下，两部分的数额是一致的，均为该职工月平均工资的12%。此次调整后，少部分低收入职工的公积金个人月缴存额可能会低于单位月缴存额，甚至为零，而单位缴存额是不变的。
问题8
问：具体来说有什么变化？
答：例如：缴存职工王先生月工资为1800元，住房公积金个人缴存额为1800×12%=216元，扣除后，实际工资会低于1720元的低工资标准，故王先生公积金个人缴存额为1800-1720=80元，低于单位216元的缴存额，单位缴存额不变。
缴存职工李先生因内退，月工资为低生活费1204元，住房公积金单位缴存额为1204×12%=144元，如再扣除公积金个人缴存额，职工实际工资会低于1204元的低生活费标准，故此情况下李先生住房公积金个人缴存额为1204-1204=0元，单位缴存额不变。
问题9
问：缴存公积金什么时间执行新标准？
答：住房公积金基数的变更从2015公积金年度即2015年7月1日起执行，所以缴存额的变化是从7月1日起执行。
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