[摘要] 此前,杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策,主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。
今年以来,火爆的楼市逐渐展现颓势,成交持续低迷,价格徘徊不前,即使限购政策逐步放开,对市场并未有明显反弹,一线城市房价甚至在7月份出现环比同时下滑。
面对整体继续下行,即将到来的楼市传统旺季“金九银十”备受关注。被视为“致命一招”的限贷政策会否跟进松绑?下一阶段的房地产市场将何去何从?
限购松绑力度加大,会否扩展至一线城市?
8月28日,西安、杭州、贵阳三个省会城市宣布将全面放开楼市限购。
从限购放开的城市区域和面积来看,由部分松绑到全面松绑的“二次松绑”力度越来越大。
此前,杭州曾于7月28日部分调整楼市限购政策,主城区限购只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。一个月后,杭州又决定主城区140平方米以下住房不再提供住房查询记录。西安市的限购松绑政策同样体现了“二次松绑”的特征。由7月份取消60平方米以下住房限购政策,到9月1日起全面放开楼市限购。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管地方政府已经放松限购等调控政策,但由于房贷利率仍然高企,放松限购对于市场成交量反弹的作用有限,至于全面放松限购,市场更观望于一线城市的动态。
“一线城市短期内放开限购的可能性不大。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,目前一线城市处于供应稍微大于需求的“弱平衡”状态,如果放开限购,改善型需求和刚性需求完全释放,供需“弱平衡”的状态将被打破,可能导致价格波动。
多位专家都认为,一线城市目前仍需要继续执行限购政策。陈晟说,一线城市政府在没有足够的把握确保供应远大于需求的状况下,不会冒放开限购的风险。
信贷成楼市关键因素,是否将跟进松绑?
在业界看来,限购政策已不是影响楼市的关键,信贷会否放松成为判断未来楼市走势的关键因素。目前部分地方政府也不仅满足于松绑限购,开始涉及信贷支持等。
8月18日,中信银行总行与链家地产集团签约宣布,将为链家客户提供同等条件下最优惠的贷款利率,其中北京链家的首套房客户可享受利率9折优惠。
北京多家商业银行也开始“松绑”房贷利率,少数此前停贷的银行恢复放贷。福建省住建厅近日出台的“闽8条”,提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定；首次购买改善性普通商品住房按首贷认定等。
此外,部分地区公积金贷款政策也出现调整。合肥、武汉等多地从公积金使用范围、还款额度等方面放松限制。业内人士称此举将对楼市起到一定的刺激作用。
张宏伟认为,8月份以来,房贷利率开始出现“点式”松动,房贷利率持续上浮的现象正在改变。当前银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮,标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松。
楼市可否延续“金九银十”?
虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的需求,但由于各地并未放松差别化信贷政策力度,且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松,楼市低迷态势短期难以扭转。
“房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济进入了增速放缓的新常态,房地产业进入了结构调整的新常态。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。
顾云昌认为,从房地产小周期来看,每四年左右,房地产就有一个涨落周期。但中国房地产业已经告别了住房严重短缺时代,进入了平稳发展阶段,“不可能再像过去黄金十年一样大幅度反弹,市场和政策都没有赋予这样的力量。”
陈晟也认为,由于目前楼市存货整体偏多,楼市还处于去库存的过程,“一线城市存货压力较小,有可能在明年下半年率先复苏,二三四线城市调整时间将更长”。
传统的黄金季节“金九银十”即将来临,楼市整体状况会否好于上半年?北京科技大学教授赵晓则认为,总体而言,下半年的房地产市场预计会有所改观,但各个城市会表现不一,供应量巨大的二三线城市即便放宽政策,市场回暖也有限；北京等一线城市,基于其独特的市场特点,不会出现大幅下滑。就政策而言,未来的房地产调控或更加精细化和市场化。
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据《经济参考报》报道，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。因申请手续繁琐、过程艰难，这笔资金被称为“沉睡”的资金。然而，这笔巨款并没有真正“沉睡”，不仅通过“钱生钱”悄然增加，部分还通过炒股、挪用、委托理财等方式沦为某些利益集团的“自动提款机”。
网民指出，住房维修基金是房子的“养老钱”和“治病钱”，如今不但维修难以提用，有些甚至沦为利益部门的“生财工具”和腐败分子伸手的“黑箱地带”。为此，必须尽快立法，完善责任追究和约束机制，同时提高资金使用的透明度、运行效率和增值率。
使用艰难疑存猫腻
“我家小区的公用下水管道维修，我自己都掏了1000多块钱了。我问老婆和邻居，不是有维修基金吗？他们看看我，没有一个回应的。我想包括他们和我在内，都不知道如何使用维修基金。”网民“启德贾庆生”说。
“我们交的是房屋维修的钱，可是房子需要维修时，却怎么也找不到这笔钱了，找物业、开发商、房产局都没用。交的时候很方便也很快速，用的时候却需要层层手续，自己的钱用起来为啥这么难？”网民“最后一颗子弹留给我wo”感叹道。
网民“脱袜子一家”指出，业主申请使用维修基金难于“上青天”，需要证明一是公共分摊部位，二是自然合理损坏，三是有2/3的业主同意。“有上述三条就够你受了，还要经过多个部门审批，猴年马月能申请下来是个未知数，等审批下来可能房子都倒了。一项本应取之于民用之于民的专项资金，在申请时却手续繁杂、过程艰难，这本身就存在猫腻和问题”。
“装睡”多年实被挪用
“危房老房不维修，拆迁卖地比修房挣钱，维修资金钱生钱一本万利，百姓交钱房子得不到维修，却被利益集团挪用，谁来保证百姓住房安全？”网民“我的谁有”说。
“之前有媒体称数千亿房屋‘养老钱’和‘治病钱’正在‘沉睡’，而今看来，这笔巨款一直都在‘装睡’而已，无论是明存‘活期’暗存‘定期’，还是被利益集团当成‘寻租工具’，都说明住宅维修资金成了一块唐僧肉，有名存实亡的危险。”网民“陈广江”指出“住宅维修资金‘装睡’源于管理机制上的巨大漏洞。建设主管部门和财政部门既是维修资金的代管机构，又是维修资金的监管机构，他们不仅未尽到资金保值增值的责任，反而把维修资金当成了‘寻租工具’。”
网民“ltbot”则表示：“由于我国目前尚没有对这笔钱专门的年度审计制度及公开监督办法，对具体住宅单位这笔钱的存储管理情况极不透明，各种不确定性极大。”
不能再成“糊涂账”
有网民指出，应修改《住宅专项维修资金管理办法》，明确如何收、如何用，相应的立法、责任追究和约束机制应及时跟进完善，尊重业主自治，弱化行政干预，并坚决查处挪用行为，追缴挪用资金，维护业主合法权益。
网民“刘丹丹”认为，要弄清楚我们的维修资金到底去哪儿了，需要业主自身树立基本的权利与责任意识，基层政府加大工作的透明度，提高资金的可预期性，让每个业主都能查询到维修资金总计是多少，花了多少。
网民“陈广江”指出，现行维修资金管理制度必须改革。一方面，人大应尽快立法，从源头上斩断行政干预之手。另一方面，改进资金托管方式，提高资金的透明度、运行效率和增值率。住宅维修资金的保值增值可以由专业的第三方基金公司负责管理，政府只需制定好规则，当好监督者即可。比健全制度更急迫的是清理和规范工作，要拿出一本清清楚楚的账本，不能再容忍住宅维修资金“装睡”了。
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连日来，手机微信圈、新浪微博一条“好消息”不胫而走，消息称宁夏回族自治区政府下发文件，将2014年至2015年度取暖费由每平方米3.8元调整为2.2元。但9月2日银川市物价局在银川市发改委网站发布通告，公开避谣，称此消息属于谣言，请广大市民不要相信、不要传播。
这条被疯转的微信圈、新浪微博消息称：“宁夏回族自治区人民政府下发201408223号文件，2014年至2015年度取暖费调整！每平方米由3.8元调整为2.2元！取暖期10月25号至4月25号！”
银川市物价局在通告中说，经请示上级主管部门，自治区政府并未发布201408223号文件调整取暖费标准，因此，此消息为谣言。
通告说，采暖费的调整权限属于各市县人民政府，调整前必须进行成本监审，面向社会发布公告，召开供热价格听证会。目前，银川市采暖费不作调整。市物价局将密切关注煤炭价格的走势，并根据煤炭价格、水电价格、固定资产折旧、修理费、人工工资等构成供热成本变动主要因素的变化情况，对供热成本进行测算，听取各方意见建议，为政府价格决策提供准确的依据。
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