[摘要] 国家统计局17日公布的数据显示，上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，库存高企市场预期变化……楼市“调整期”基本确立。
国家统计局17日公布的数据显示，上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，库存高企市场预期变化……楼市“调整期”基本确立。
楼市“调整期”会持续多久？房价回归合理还需克服哪些障碍？
20余地“松绑”楼市，市场现分化总体“波澜不惊”
随着7月14日起江西南昌部分“解禁”限购令，调整楼市政策的城市达到约20个。
“过去地产调控‘一刀切’，市场信号基本处于失真状态。”中国房地产业协会首席研究员李战军说，“限购政策逐步退出，有利于让房地产业回归市场，也有利于产业政策的调整。”
记者调查发现，历经近半年的地方政策微调，房价未现大幅波动，但市场分化明显。
－－预期看淡：购者观望，房企促销。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的作用下，市场供需双方的预判转向，购房者观望情绪增多，房企“让利跑量”心理渐占上风。房天下调查显示，近六成受访者认为房价可能进一步下降。
－－类型分化：住宅趋冷，豪宅坚挺。6月份以来，高端住宅市场呈现量价齐升特点。上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏认为，这说明政策调控趋于灵活合理，去年以来压抑的需求得以释放。
－－博弈变化：中介硬撑，业主降价。虽然大部分二手房中介机构仍不愿轻易降价，网上挂出的价格与去年相比仍然“坚挺”，但多数买家看淡市场，二手房议价空间明显增大。
“调整期”确立，调整时间可能比以往更长
调整期各市场主体心态各异，部分开发商坦承“坐地生金”时代终结，却仍存救市下触底反弹幻想，一些刚需购房者持币观望的同时也有人等待抄底捞金。
“有人对此不以为然，认为是房地产市场的周期性调整。但这次下滑不同于以往。”国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌说。回顾2008年的V形快速反转、2011年的U形反转，这次的调整并非因为限购、限价等行政因素。因此“不能凭以往经验而论”。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。“一线城市存货压力相对较小，有可能在明年下半年复苏，二三四线城市的调整时间将更长”。高通智库则认为，基于当前核心城市房地产供应增加趋势、群众观望情绪，以及行业资金链格局判断，2014年房地产调整可能呈现L形走势，即本次房地产调整将比过往更长。
“中国楼市消化不良，前期已经把未来房价上涨空间透支了。”万科集团执行副总裁毛大庆说，“要慢慢通过市场来平衡，房地产‘不可能是一个永远没完没了涨价的产品’。”
深度“挤泡泡”，三大阻力值得警惕
楼市总体回调，但记者调查发现，三大不确定因素仍需警惕。
警惕地方借“分类指导”之机救市。7月10日起，济南限购政策全面放开；房价几可比肩一线城市的厦门也传出松绑消息。住建部政策研究中心研究员王珏林说：“济南全面放开限购势头过猛、动作太大，中央授权地方调控不意味着‘放水’。要警惕以调整之名浑水摸鱼、突破政策底线。”
一线楼市仍“局部过热”。近期，北京、上海等一线城市多个单价超5万元的“天价盘”集中入市。此外，土地面粉贵过面包的情况仍在一线城市上演。业内人士担忧，随着三四线城市风险不断增加，房企为趋避风险将重回一线城市“避风港”拿地，需警惕加剧后市隐患。
警惕开发商资金链紧张施压房贷“开闸”。房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重、商品房库存高企，开发商对信贷开闸的呼声也逐渐升高。多位专家指出，楼市后市会不会反弹，最关键因素就是信贷政策是否放松。
王珏林指出，楼市调整过程中，要防止个别地方政府夸大困难程度、房地产公司过分强调行业困难，将个别案例和区域的问题扩大化。应保持政策定力，坚决遏制投资投机行为、保护刚需，避免“用错药”“过猛用药”导致房地产业走上回头路。
从“政策市”到“市场市”，长效机制不能失约难产
“楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。”住建部政策研究中心主任秦虹说，“从长远看，要实现房地产市场的健康稳定发展，不暴涨暴跌，必须切实推进土地、财税、金融体制的改革，以及与房地产市场运行相配套的地产税制改革。”
一是改革金融体系建立长效机制。“房地产市场冷热关键在金融。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，必须防止过高的金融杠杆形成房地产泡沫。当前还要继续执行差别化的信贷政策。
二是改革土地制度增加有效供给。陈晟认为，房地产市场最终仍取决于供求关系，应积极调整结构，适度降低工业用地和商业用地指标，增加住房用地指标平抑房价。同时试点农村集体建设用地入市，增加土地的长期供应。“地方政府垄断土地市场是导致地价房价越来越高的重要原因。”顾云昌说，土地制度改革对促进房地产市场健康发展意义重大。
三是推进房地产税的立法。秦虹建议尽快推进住房信息联网和不动产登记制度工作，在此基础上推进房地产税。顾云昌建议，通过加快房地产税立法，调整改革房地产业税收体系，增加持有环节的税收比重，降低交易环节的税收，理顺开发环节的税费征收。
专家指出，长效机制是决定我国楼市能否从政策市向市场市顺利过渡的关键。6月底未能“顺产”的《不动产统一登记条例》、“呼声大、动静小”的房产税试点等都说明其中的利益博弈和难度。一些改革方向已成共识，但关键在于政府能否拿出改革攻坚的勇气，超脱利益掣肘，让长效机制按照既定时间表、路线图推进。
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业界普遍的观点认为，楼市已经进入全面调整期，在市场已经拉开大幕的下半年，各项数据跌幅可能还将增大。尽管大多数房企都在6月份进行了冲刺，但并未对上半年业绩起到力挽狂澜的效用，依然难掩上半年房企销售下滑的态势。眼下，进入楼市的下半场，无论是企业，还是业内对市场仍然持谨慎疑惑的态度。
楼市周期性调整趋势明确
一种业界普遍的观点认为，楼市已经进入全面调整期，在市场已经拉开大幕的下半年，各项数据的跌幅可能还将继续扩大。
根据国家统计局实时发布1-6月房地产情况显示，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售面积下降7.8%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中，住宅销售额下降9.2%，办公楼销售额下降12.1%，商业营业用房销售额增长9.8%。
业内人士对此分析，从6月房地产数据来看，6月单月的销售情况有所好转，但是这与6月面临半年关口，大部分企业促销走量有很大关系。但整个上半年的多组数据中，投资和资金情况，涨幅继续放缓。这证明了楼市依然处于降温中，而且降温的趋势目前看有加速的迹象。
某房地产资深人士认为，2014年上半年的房地产市场，虽然不是历史最差，但却面临了的挑战，从上半年的市场走势来看，房地产整体格局已经发生改变。该人士还表示，事实上在范围内，主要城市新房市场的巅峰期已过，未来增长空间十分有限。尤其是以二三线城市为代表，在过去的过快增长中，需求已被透支。
房企销售压力将增大
“从房企的销售数据来看，其实上半年一些标杆房企完成的情况并不算太差，整个市场也没有想象中那么坏。但接下来的第三季度可能才是最艰难的阶段。”兰德咨询总裁宋延庆作出预测。
据记者不完全统计，目前发布半年数据的企业已经超50家，并发布了不同的业绩预告。发布预减、首亏、略减、续亏的企业达到了31家，超过发报企业半数。整体半年报大部分企业难言乐观。
中原地产首席分析师张大伟也认为，目前不仅是中小房企，对于A股市场的标杆房企来说，各项财务指标也出现不同程度下滑。
不止是二三线城市，一线城市也被观望情绪所笼罩。记者了解到，北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%；上海浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价，但成交依旧表现逊色。研究机构认为，近期央五条释放出的首套房贷定向宽松的信号，以及限购松绑的传闻，也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。预计，接下来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。
一位不愿具名的房地产企业北京公司负责人坦言，上半年的业绩不算太难看，是因为去年结转的部分销售额做支撑，但到了下半年，如果以目前的市场情况来看，压力将会更大。
■ 焦点
下半年货量充足
今年标杆房企的可售货量非常充足，万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元；第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿。按照年初房企公布的计划，下半年推货比例都在六成以上，随着推货速度加快，下半年的销售进度有望加快。
■ 悬念
全年目标能否完成？
以万科、保利、中海、绿地、万达、恒大、碧桂园为首的7家千亿房企，从上半年销售业绩来看，任务完成情况并不理想。在七家千亿寡头中，只有三家年度销售目标完成率达到50%以上。这三家房企分别是恒大(65%)、万科(51%)以及中海(51%)。
从已发布数据的企业来看，既有万科等完成比较好的企业，也有恒盛等企业面临销售困境。从同比数据看，有近20家房企业绩同比下降，这也是数年来首次出现，其他大部分企业的涨幅放缓。业内认为，少数房企业绩乐观难掩整体市场萧条，随着后续更多企业陆续披露的数据，预计情况并不会很乐观。
尽管在记者采访的过程中，多数接受采访的企业并未表现出将要调低年度目标的意愿，并表示对于完成全年业绩仍然有信心。但在中原地产首席分析师张大伟看来，大部分房企销售均价都出现了调整。预计后市特别是在上半年冷清后，下半年销售压力将明显增加。“2014年如果继续目前发展趋势，房企不加快以价换量，很可能90%以上的企业难以完成年度目标。”张大伟这样表示。
■ 预测
开启大鱼吃小鱼时代？
对于品牌房企而言，市场分化或许还不是终点。业绩的大幅下滑使得中小企业开始呈现资金链危机，甚至有些中小房企不得不通过变卖项目断腕求生。据机构数据统计显示，在今年上半年已完成的房产并购交易达到75宗，而截至6月底，正在进行而未完成的房产并购交易有120宗，涉及总金额约550亿元。
这也为龙头房企提供了新的机会，除了通过传统的销售业绩增长提升规模之外，还可以通过并购等方式进行外延增长，这无疑增加了市场格局之间的不确定性。比如发生在2013年中海地产收购中建地产、绿地收购盛高置地等并购行为，对于中海、绿地等企业销售业绩超过千亿起到快速提升的作用；此外，今年融创收购绿城股权的行为也或将助力未来1-2年以孙宏斌为主导的房企联合体加入千亿军团。业内人士认为，2014年下半年及未来几年房地产市场格局仍然面临重新洗牌的可能性。
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