[摘要] 我国房地产库存中70%分布在三四线城市，去库存效果仍不乐观。2015年底我国城镇已购和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，需要提高投机投资的持有成本。
我国房地产库存中70%分布在三四线城市，去库存效果仍不乐观。2015年底我国城镇已购和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，需要提高投机投资的持有成本。仅从需求侧调控往往只解决短期问题，真正的长效药应该是供给侧的改革。房地产市场分化的背后，更严重的问题是城镇化中人口政策导向和人口实际流向出现的背离。
中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
2016年国庆前后，各地调控政策陆续出台。以新的数据来看，去年楼市价格过快上涨的局面已然稳住。但是，中央经济工作会议提出的“基础性制度和长效机制”，则需要破解财税、土地、人口等多方面的矛盾。
1.泡沫之后的“泡沫”
【库存压力】
国家统计局数据显示，截至2016年11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，房地产库存量已经连续减少9个月。但另一项数据显示，我国房地产库存中70%分布在三四线城市，去库存效果仍不乐观。
回顾2016年楼市走向，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，其值得强调之处在于房地产市场出现了“双泡沫”。
“一方面是一二线热点城市的价格泡沫、资产泡沫，另一方面则是三四线城市的数量泡沫、库存泡沫。”顾云昌指出，“双泡沫”的出现和我们过去面临的问题有很大不同，“以前调控是一刀切，这次调控国务院没说话，而是由住建部具体部署，叫作因城施策。因为有的是数量泡沫，有的是价格泡沫。数量泡沫有数量泡沫的办法，价格泡沫有价格泡沫的办法。”
在顾云昌看来，去年上半年定下的任务是去库存，为此相关部门出台的金融政策、货币政策都是围绕去库存而准备的；而下半年我们的重点变成了控房价，是因为占到整个城市数量不到10%的城市出现了房价过快上涨。现在由各个城市因城施策出台调控政策，“体现了调控政策的进步”。
中央经济工作会议提出，房子是用来住的，不是用来炒的。住建部原副部长仇保兴认为，这一定调找准了当前房地产的主要问题，就是金融风险、炒房过热，“我们的调控政策需要一个平衡，既要遏制房地产的泡沫，又要防止大起大落；既要降低大城市的杠杆，又要关注三四线城市的去库存”。
国土资源部调控和监测司巡视员董祚继认为，当前高房价和高库存并存、分化严重，如何分类、对症下药很重要，“不仅是二线城市之间，一线城市和二线城市之间，甚至一线城市内部情况都各不相同。所以，未来房地产市场政策要更加精准，区别对待很重要。”
2.调高门槛的“无奈”
【需求调控】
2016年国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及监管措施频频加码。在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。
“从限购、限贷到限价，需求调控其实是一种无奈。调控应该更多地用市场的手段，因为价格机制是调节供求关系很好的手段，但如果我们控制了价格，可能会留下后遗症。”顾云昌指出，房地产调控是兴奋剂，也是镇静剂。低迷时打兴奋剂，促进需求；暴涨时打镇静剂，控制房价。但这实际上都是一种短期药，仅从需求侧调控往往是解决短期问题，真正的长效药应该是供给侧的改革。
国家信息中心首席经济学家范剑平表示，通过需求端提高买房人的门槛，虽然能够短期抑制房价上涨过快，但从长远来讲，要使这些城市真正做到房价稳定，需要政府在货币供应趋稳后做两件事情：一件就是增加保障房的供应，另外一件就是根据人口流向增加这些城市的土地供应。只有这样才能让供给和需求相匹配，使供需真正拥有平稳的市场基础。
当然，并不是所有人都认同增加热点城市的土地供应。在范剑平看来，我国房地产市场存在多重矛盾。如果跳出房地产，从城市产业结构、人口过度向大城市集中来看，中国房地产的问题并不是增加土地供应就能解决的。
如何增加供给，另一个被广泛讨论的措施是房产税政策。据估算，2015年底，我国城镇已购和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500万到8800万套之间。顾云昌指出，需要提高投机投资的持有成本，同时降低自住住房的居住成本。，尽快出台房产税，提高居民拥有过多住房的成本；第二，对合理的居住需求应该给予面积减免、价格减免等综合减免。
3.千亿城市的“困局”
【地王风险】
2016年是土地市场“丰收”的一年。尽管从一、二、三线城市整体来看，土地出让数量和面积处于减少状态，但土地出让金仍然在增长。一项统计数据显示，2016年，卖地总额超过千亿元的城市达到9个，刷新了历史高纪录。
中指研究院统计显示，2016年，300个城市共成交土地22808宗，同比减少8%；成交面积85885万平方米，同比减少3%。然而与此同时，2016年300个城市土地出让金总额为29047亿元，同比增加31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为22606亿元，同比增加41%。
地价的上涨显而易见。2016年，300个城市成交楼面均价为1904元/平方米，同比上涨40%。其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为3349元/平方米，同比上涨53%。
“不少地方政府考虑的是眼前的发展、局部的发展，希望房价卖得好一点。这种发展理念偏差，可能是造成房地产市场价格扭曲、波动的重要原因。”董祚继认为，必须改变地方政府对土地财政的过多依赖。要帮助地方政府解决这个问题，必须依靠建立可持续的财税模式。比如将来通过建设地方税的模式解决地方政府搞基础设施建设的资金来源，在此基础上才能强化地方政府的调控责任。
中国社科院经济研究所所长、学部委员高培勇认为，房地产之所以没有能够健康发展，财税方面的原因是地方政府对于土地财政的严重依赖。要让地方政府摆脱土地财政的依赖，根源恐怕还在于财政体制的重新构建上。中央和地方政府的财政关系一定要有一个建立在分税制基础上的长远安排，整个税收制度一定要和现代国家治理体系、公平正义绑在一起，建立一个符合国情又有利于长远发展的安排。
4.用脚投票的“悖论”
【人口流向】
一线城市和部分热点城市房地产价格过快上涨，三四线城市库存积压很严重，这和人口的流动密不可分。而资本力量作为放大器，继续促进了这一效应，终影响到了居民福利。
“我们发现，中国现在城市房价涨不涨，实际上是由人口流向决定的，人们在用脚投票。”范剑平指出，凡是人口净流入的城市，房价往往是上涨的。在这些城市中，服务业和高科技产业占GDP的比重越高，人口集聚能力就越强。劳动力净流入带来房地产的刚需，这些城市房价才涨得比较快。
为此，在他看来，稳定房价不能“头痛医头，脚痛医脚”。数据显示，我国80后人口有2.28亿人，90后人口只有1.75亿人，比80后少了23.24%；00后人口又进一步减少到1.45亿人，比80后少将近36%。
“80后结婚买房子的时候，就是房地产为火爆的十年。”范剑平说，但是等到80后买完房、现在轮到90后买房的时候，房子就不好卖了。所以，现在各个城市未来的房地产走向，实际上取决于在“抢人大战”中能不能抢来年轻人。
跳出房地产来看，房地产市场分化的背后，更严重的问题是城镇化中人口政策导向和人口实际流向出现的背离。“土地的城镇化与人口的城镇化流向相反，这是一个比较严重的问题。”顾云昌指出，土地在中小城市中提供，人口却不往中小城市去，而往大城市涌。这个问题的背后，凸显的是城市布局的问题。大城市过于拥挤，小城市缺乏吸引力，大小城市没能形成合理化分工和产业之间的对接。
“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展；而三四线城市则要完善产业和基础设施，吸引人口流入。”仇保兴给出了方向。
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