[摘要] 春节前，中国人民银行（人行）与中国银行业监督管理委员会（银监会）联合宣布进一步放松住房贷款政策，摩根大通中国首席经济学家对政策作了解读。
春节前，中国人民银行（人行）与中国银行业监督管理委员会（银监会）联合宣布进一步放松住房贷款政策，摩根大通中国首席经济学家对政策作了解读。
朱海斌认为，进一步放松个人住房贷款政策，符合房地产行业去库存作为2016年政府五项执政要务之一的现实。在政府重点解决几个传统行业产能过剩问题的同时，制造业在今年将继续面临下行压力。在这种情况下，稳定房地产行业将是稳定整体经济的关键所在。该项政策措施，结合持续推进的户籍制度改革，均旨在提振住房需求（或至少避免住宅市场交易突然下滑），减轻住宅市场调整所造成的拖累。目前看来，住宅市场政策仍有可能在未来进一步放松（如取消限购、进一步放松个人住房贷款政策和公积金贷款政策、下调个人住房贷款利率、研究个人住房抵押贷款还款税前扣除的可行性）。
纵观2016年宏观走势，一个重要问题是未来几个季度，房地产投资活动是否可以随着住宅交易和房价回暖而反弹。对此，我们仍持谨慎观点。我们在预测2016年房价将小幅走高的同时，我们认为房地产投资将从2015年同比1.0%的小幅减速扩大到2016年同比2%的下降。
首先，尽管库存水平稍有改善，开发商仍然对未来市场展望保持谨慎，认为当前市场环境提供了去库存的良机，但不适宜推新盘，12月新房开工量进一步同比下降6.5%。
第二，大城市，包括一线城市和表现较好的二线城市与小城市的市场表现已经出现严重分化。去年，住宅市场交易和房价回暖，大城市整体表现优于小城市。但仍在供应过剩和需求疲软的困境里挣扎的三四线城市才是房地产活动和投资的主力军，这一部分市场将限制住宅市场进一步复苏的空间。该政策对一线城市（仍实施限购）采取的区别对待就反映了一线城市和小城市市场走势的分化。
第三，在未来1-2年内，商业地产（办公楼、百货商店、购物中心）方面仍存在变数，受数个不利因素影响或将经历更明显的调整，尤其是在二线和三线城市。一是与住宅价格回暖相反，多数城市商用地产价格继续下挫，市场情绪萎靡。二是在经济活动放缓和新消费结构（电商对购物中心和百货商店需求造成重大负面影响）的冲击下，供应过剩与需求疲软对商业地产市场形成双重打击。三是住宅市场继续获得政策支持，商业地产却可能无法获得同等政策支持力度。
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自去年以来，去库存成为楼市热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，专家有不用的测算。
近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
1月20日国家统计局发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”
国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。
楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。
待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。
如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？钟伟认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2－3年，房地产投资维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是出路。
库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。
目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史高销售记录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。
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