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开发商去库存才是正道 "涨价图谋"不可取

浙江日报   2015-04-08 14:43

[摘要] 近日,国家多个部委连续出招,一直以来就备受关注的楼市新政“靴子”终于落地了。降低二套房首付比例、缩减营业税免税时限……楼市新政组合拳并不是“救市”,更多的是要优化房地产的市场结构、促进房地产市场的稳健发展。

近日,国家多个部委连续出招,一直以来就备受关注的楼市新政“靴子”终于落地了。降低二套房首付比例、缩减营业税免税时限……楼市新政组合拳并不是“救市”,更多的是要优化房地产的市场结构、促进房地产市场的稳健发展。

这些政策对于有改善性需求的购房者来说无疑是一个极大的利好,但不幸的是部分开发商却把这些政策当作是他们涨价的理由。关于部分开发商密谋涨价的传言一度满城风雨,但能否涨起来还要接受市场的检验。事实上,这一轮新政落地之后,大多数开发商并没有涨价,虽然一些楼盘开盘优惠助推下,到半夜还有人下单,但价格总体上比较稳定。

一方面,这些新政的出台,有利于房地产开发商加快去库存化的速度。以杭州为例,3月30日当天新房签约量高达525套,3月31日更是冲高到652套,至少从成交量上看政策效果还是有的,这两天签约量也是当月高的。从杭州房管部门公布的数据看,杭州全市的可售房源仍超过19万套(其中住宅超过12万套),库存压力明显。

另一方面,这些新政对购买者来说也是利好。如果说过去楼市政策更注重满足刚需族购房需求的话,新政对改善型购房者的支持力度有了明显加码,这一点在二套房首付比例和营业税方面得到体现,新政可以释放一部分改善型购房者的需求,对于化解房地产供应市场的结构性矛盾也有一定的帮助。

楼市新政是要让市场在其中发挥更大的作用,是要让市场交易各方都从中得到实惠。但开发商的涨价图谋,显然是想“独吞”新政的利好,通过“抢夺”新政对购房者的利好来缓解自身的压力。

“90/70”政策(2006年出台的楼市调控,其中就新建住房结构比例作出规定:自2006年6月1日起,新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上)、限购限贷政策等让楼市一度走低,房地产行业近几年来受限较多,但是,这次如果部分开发商试图利用政策调整密谋涨价,那将是自绝生路。

优化房地产市场结构、促进房地产市场稳健发展是当前的一个主基调,库存过高也是部分城市的一个基本面。国土资源部、住房和城乡建设部3月底出台的文件也提出:房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的新兴产业、养老产业等项目用途的开发建设。这也说明部分地区库存问题的严重性,形势逼人,开发商在大量库存面前能否扛得住?

有必要提一下的是,楼市已经进入新常态,和过去的“黄金时代”相比,无论是房地产开发商还是各类房地产投资客,利润空间已经收窄,整个行业已从“高投入、高”逐渐向“高投入、中”的阶段演进,房地产行业的投资已向社会投资平均利润水平靠近。在库存提高、利润下行的双重压力下,开发商再不快速“去库存化”更待何时?

对开发商来说,与其涨价不如与购房者共享政策红利。须知楼市不仅是开发商的楼市,也是购房者的楼市,是市场交易各方彼此讨价还价的过程,而不是一方强势定价的情形。

推荐阅读:业内:新政刺激恐仍将加码

今年清明节,恰逢3·30政策出台之后个小长假,因此楼市表现备受业界关注。不少开发商在节前就已经开始预热,并且放出即将涨价的声音。不过从记者了解到的情况来看,在清明节期间,北京多数项目价格变化幅度不大,不过市场热度相比此前确实有所回升。

人气明显回升房价未见上涨

在3·30新政落地后,精明的开发商们就打出了“暂时不涨价”的宣传口号,试图炒热市场预期,吸引一些仍在犹豫中的客源。不过记者也注意到,热销的产品主要以改善型住宅为主,大多数房企对于市场的态度仍显谨慎,并没有明显的提价举措。

比如,定位为刚需的保利春天系产品,自春节之后价格一直维持在2.2万~2.4万/平米之间。该项目一名销售人员告诉记者,“由于新政落地的原因,近两天有很多人到售楼处看盘咨询。”不过,他也表示,目前这一批房源暂时没有涨价的计划,至于下一批入市房源涨不涨,还不好说。

而一些改善型房源,也吸引了相当多的关注。比如,位于通州的合生·滨江帝景项目就吸引了相当多访客,记者在清明期间以购房者的身份前往探访,发现售楼处内人气明显回升,大多是前来咨询购房的客户。据合生方面透露,在3·30新政落地之后,该项目成交30套,吸金1.6亿元。

合生创展华北区营销总监刘芸岐在此前就曾经公开表示,2015年北京房价将迎来10%~15%的涨幅,而合生一位内部人士向记者透露:“公司近会根据市场的情况和产品去库存化幅度,分三次提价。”

新政刺激恐仍将加码

北京市住建委网站显示,清明假期三天,北京住宅新房成交总套数711套,而三月北京平均单日成交套数为214套,由此来看,清明期间北京市成交涨幅不大。不过也有业内人士分析指出,网签数据一般都具有一定的滞后性,一线签约数据更贴近当下市场。事实上,如果与去年同期相比,今年清明假期期间成交数额要明显好于去年。去年清明3天假期,北京仅签约205套商品住宅,成交面积2.36万平方米,销量水平为7年同期新低。

中原地产首席分析师张大伟分析认为:“北京中原3·30政策落地之后一周业绩与去年的9·30政策落地之后一周相比涨幅达到了80%。整体看,3·30政策的刺激影响的确要超过之前。而且从目前看,后续依然有加码政策出现的可能性。”据中原地产统计数据显示,3·30新政落地一周,中原地产在范围内,总销售新建住宅6561套,7天销售业绩150亿元。

而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示,开发商趁机涨价是不现实的,趁机平价销售快速回款才是正道。这一批被政策激励出来的改善型购房人基本还是工薪阶层,他们首付比例下降的同时,月供还款压力也有增加。

春季房展北京项目折扣少

昨日,记者从北京春季房展组委会获悉,素有北京楼市风向标之称的2015年北京春季房展将于4月16日至19日在北京展览馆举行。其中海外项目涵盖31个国家,而北京本地项目仅有11个,折扣相对较少。

据了解,北京的11个项目分布在顺义、怀柔、平谷、昌平等郊区,包括北京风景、一品嘉园、鲁能丰和府、盛德紫阙等项目将参展。

北京房展会秘书长郑向东表示,这是因为今年春节较晚,去年拿地项目很多项目定位还未完成,未能赶上春展;另一方面随着北京供地减少,新房项目也相应在减少。

据悉,价格低16000元/平米,而折扣高为3万抵10万,其他的项目优惠要么待定,要么就没有折扣。

郑向东表示,受新政刺激,开发商对市场信心增加,不过现在涨价的都是噱头为主,市场表现相对平稳,因此折扣也相对常规。

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