房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

2月房价下跌的三大原因分析 未来房价还会上涨吗?

每日经济新闻   2015-03-19 14:30

[摘要] 18日,国家统计局网站发布2月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。与1月相比,70个大中城市中价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个;与去年同月相比,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。

18日,国家统计局网站发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与1月相比,70个大中城市中价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个;与去年同月相比,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。

2月份新房环比上涨的仅有深圳赣州两个城市,而且上涨幅度分别为0.2%、0.1%,几乎可以忽略不计。相比之下,环比下降的幅度高已经扩大至1.3%。

令市场不解的是,从流动性看,央行应该说已经放开了货币信贷的力度,这对房地产复苏本应有着积极和正面的影响。而从地方的调控政策来看,除一线城市以外基本都已放开了限购。那么,在楼市“春天派”的呐喊声中,权威的国家统计局数据为何并不配合,反而是同比跌幅扩大呢?

合理的解释是有的。春节因素导致成交量清淡似乎是一个因素。

2月份适逢春节假期,房地产进入销售淡季。从成交量看,70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。不过,过去都把春节假期作为房市促销的手段和机会。部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮,成交量回落较少,个别城市成交量甚至有所放大。

由此推断,春节因素不是房价走软的根本原因。就目前而言,对房价构成真正压力的,首先是不动产登记条例。这对所有购房者,特别是持有多套房产者构成影响,并让很多试图新购改善型住房的消费者开始观望,这也对住房需求构成一定的打压

其次,在不动产登记条例实施之后即将跟进的房产税,也可能成为打压房价的猛药。城市中等收入群体手握多套房的,也开始因为税收压力而考虑是否出售,当然也谈不上新购住房了。

关键的因素则是,过去央行一放开流动性,房价往往就会猛涨,而这次央行同样也有放水,为何房价不涨反跌呢?这或许才是问题的核心,即放出的流动性大都流向股市等资本市场了。

此前,央行行长周小川在“两会”上明确表示,支持货币信贷进入股市,这也是支持实体经济。股市的赚钱效应,已经吸引各路资金蜂拥进入,其中当然也包括部分试图进入实体经济、试图进入楼市的资金。

在股市赚钱效应越来越大的情况下,再加上有了央行的支持,货币流动性还将大举进入到资本市场里,股市会越来越火爆,而楼市难免遭遇池鱼之殃,房价走势低迷也就在情理之中。

高层已明确表示,房地产调控将实行因地制宜、分城施策的方法。在这种情况下,即使地方政府有推高房价的积极性和主动性,但只要股市的吸金效应继续发酵,只要不动产登记房产税利剑高悬,房价要很快走出当前困局依然有一定难度。

推荐阅读:土地增值税清缴风暴将持续 由灵活收缴变重点清缴

记者获悉,在国税总局要求下,2014年多地掀起土地增值税清算潮,清算比例高达80%至90%,清缴力度空前。而在2015年,土地增值税清算风暴仍将继续。

业内人士表示,长期以来灵活收缴的土地增值税,现阶段已成为地方重点清缴项目,对于资金较充足的房企影响并不大,但对于大多数需要补充现金流的中小房企来说无疑是雪上加霜。

记者从权威渠道获悉,自2014年起,国家税务总局便要求各地加大土地增值税清算力度,仅东部某省清算入库税额约是2013年的两倍有余。此外,南京方面,2014年度共清算审核121个项目,清算补缴税款2.3亿元。开封方面,2014年共清算审核37个项目,完成清算计划的132%,清算补缴税款7177万元,同比增加1703%。汕头更是成立了48个清算小组专门进行土地增值税清算,使土地增值税实现42.3%的增长。新疆哈密地区,2014年土地增值税征收入库1.63亿元,同比增长216%。

对此,某地产市场总监对记者表示,作为地方税种的土地增值税由于征收条件较为灵活,因此在前几年地方财政收入较好之时,收缴工作一直处于灵活操作状态。但近两年来看,一方面国家加大了督查力度,另一方面,土地出让收入下滑,地方财政收紧,地方政府加大土地增值税清缴也是无奈之举。

一位地市级房管局负责人表示,过去多少会根据当年财政收入水平视情况收缴,有时还能给房企开个绿灯,但自从去年开始,税务部门便完全按照超额累进税率分级征收,甚至有的项目进行提前清缴。

事实上,上市房企张江高科此前发布“关于会计估计变更的公告”指出,为了能提供更稳健的会计信息,公司拟对土地增值税计提比例进行会计估计变更,通过对历年一手房销售项目进行土地增值税清算税负测算后,预计计提土地增值税税额在2.4亿元至3.2亿元区间,预计将减少2014年度当期净利1.7亿元至2.4亿元区间。

值得一提的是,2011年至2013年,张江高科净利润分别为4.67亿元、3.70亿元、3.72亿元。以在2014年弱市下,张江高科净利润仍能达到三年平均值计算,多计提土地增值税部分将占到当期净利润的42%至59%。

一位上市房企副总裁在接受记者采访时指出,土地增值税政策对大型房企而言影响相对有限,但以往用于合理避税的手段现阶段难以为继,那些缺乏良好财务规划、依赖土地获利的中小型房企,将面临严重冲击。

业内分析师认为,加大清缴力度将使依赖该部分资金以补充现金流的中小房企在2015年日子更难过。据数据显示,截至目前,按照申万一级行业分类,沪深两市已经有27家房地产类上市公司公布了2014年年报,27家地产类上市公司共实现经营活动现金流净额-162亿元,较2013年同期的-75亿元进一步减少了87亿元。截至报告期末,上述27家上市公司现金及现金等价物净增加额为41亿元,较2013年的139亿元减少了98亿元。

此外,就全部上市房企来看,截至2014年第三季度,在144家上市房企中,仅45家经营性现金流为正,其中,万科一家超过100亿元,金投银泰、西藏城投超过10亿,23家房企仅超1亿元,剩余19家经营性现金流仅千万元甚至不足百万元,其余99家房企更是为负。

虽然2014年土地增值税已开展了部分集中清缴工作,但据记者了解,2015年各省市将进一步加大清算力度,湖南株洲于1月底举办土地增值税专题培训班对地税稽查局全体干部及各县区业务骨干进行培训,着力清扫潜在工作障碍,确保土地增值税专项检查顺利推进。

除此之外,东部某市地税局人士告诉记者,该市在去年加大土地增值税清算审核的基础上,今年将进一步对现有符合条件的项目开展清算审核。严格要求应清算和可清算项目全部完成清算。

“针对这种形势,我们要求各地对2014年未完成审核的项目和2015年达到清算条件的项目,要全部完成审核,在此基础上,抽取部分项目进行复核清算。”上述人士告诉记者,“此外,2014年清算审核应纳税款与实际入库税款之间有高达数千万的差额,我们要求2015年各地制定欠税清缴计划,弥补收入缺口。”

该人士表示,在房地产市场基本平稳,土地增值税政策没有变动的情况下,考虑清算审核项目数量减少的减收因素,通过加强预征管理、提高清算审核质效和加大欠税清理等征管手段,2015年土地增值税收入力争与2014年持平。

值得注意的是,多位接受记者采访的专家表示,2015年加大力度清缴土地增值税体现了税收应收尽收的原则。日前税务总局制定并公布了《关于全面推进依法治税的指导意见》,土地增值税的及时清缴也是依法治税的体现,清缴行动与房地产政策并无关联。

推荐阅读:宁夏商品房销售面积下滑 待售面积首次突破千万平方米

3月18日,记者从宁夏回族自治区统计局了解到,今年前两个月全区房地产开发完成投资3.61亿元,同比增长27.6%。其中,住宅完成投资2.43亿元,增长32.4%;商业营业用房完成投资0.63亿元,增长32.4%;办公楼完成投资0.14亿元,增长124.4%。

在投资增长的前提下,商品房施工规模也在扩大。1-2月,全区商品房施工面积5555.98万平方米,同比增长17.7%。其中,住宅施工面积3577.63万平方米,同比增长17%。自治区统计局相关处室负责人表示:“这里面包括承担的政府保障性住房工程,还有上年甚至前年未完工的商品房。”

1-2月,全区商品房销售面积53.13万平方米,同比下降25.1%;销售额24.30亿元,同比下降26.9%。从销售形式看,1-2月,全区期房销售面积38.40万平方米,同比下降22.4%,销售额18.0亿元,同比下降25.4%;现房销售面积14.73万平方米,销售额6.30亿元,分别比上年同期下降31.2%和31.0%。

累积商品房待售面积持续增加。据介绍,截至2月底,全区商品房待售面积首次突破千万平方米,达1011.95万平方米,同比增长16.5%。其中,住宅待售面积653.21万平方米,同比增长13.8%。“商品房陆续建成,商品房销售不畅容易出现库存压力。”自治区统计局相关处室负责人说。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com