[摘要] 《不动产登记暂行条例》将从3月1日起施行，房屋建筑所有权等10类不动产将在全国范围内进行统一登记。国土部表示，下一步将抓紧出台实施细则，启动不动产统一登记信息平台建设。据报道，广州等15个城市居民的“房产证”，将陆续换发成“不动产证”。
《不动产登记暂行条例》将从3月1日起施行，房屋建筑所有权等10类不动产将在范围内进行统一登记。国土部表示，下一步将抓紧出台实施细则，启动不动产统一登记信息平台建设。据报道，广州等15个城市居民的“房产证”，将陆续换发成“不动产证”。
应该说，条例的实施，是房地产行业的基础性制度建设迈出坚实一步。在楼市调控“去行政化”回归市场的同时，政府更加注重事关楼市长远发展的“制度供给”，这势必给楼市健康发展提供稳定的政策预期。
备受关注的《不动产登记暂行条例》将于3月1日起正式实施。条例的出台标志着不动产统一登记制度的正式建立。
不动产统一登记概念一经推出就被人挂钩至反腐、房产地税等敏感话题。这几天有媒体报道称，春节后很多地方出现神秘售房者，大量优质房源开始进入二手房市场。
伟业我爱我家副总裁胡景晖昨日(2月26日)接受《每日经济新闻》记者专访时认为，条例的出台首先是在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障；而条例的实施会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价。
针对山雨欲来风满楼的房地产税问题，不动产登记局负责人已经表态说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。胡景晖结合目前的市场情况认为，房地产税并不是很着急出台。
市场供应增加，但不存在抛售问题
NBD：不动产登记进入全面实施阶段，它的意图主要是什么？必要性在哪里？
胡景晖：我觉得条例的推出目的肯定有一条，就是将加快遗产税等税种推出的步伐。这个条例是不动产统一登记的重大举措，属于登记的制度建设层面，将首先在制度上保障不动产登记工作有法可依，为摸清不动产家底做好制度保障，为未来财产性税收的研讨、课征做好前期准备。
在我国财税改革方向中，从收入性税收转移至财产性税收已经被确定，其中不动产肯定是重要一环，所谓财产性税收除了业权和股权，主要就是不动产领域。虽然现在也有很多观点认为这不直接与房产税和反腐挂钩，但这恰恰说明了不动产登记对一些税种的基础性作用。
从理顺法律权属依据等角度来看，不动产登记也有其实际作用。目前我国很多地方是一个房产证，还有一些地方是两个房产证，有一些地方则是两证合一，非常混乱，所谓房地合一，由国土部门主导的不动产登记可以解决这方面的制度缺失。
另外，我国到底有多少房子，这些房子的使用状态都是怎么样的？这些问题恐怕没有人能够真正说清楚。这不利于我国的宏观调控，起码需要做到决策有基础数据相支撑，不动产登记也是为了解决这方面的问题。
NBD：现在有不少声音已经在开始传出，比如二手中介受理大量神秘卖房人的委托，这会不会真的引发大量抛售？
胡景晖：事实上，春节假期刚刚结束两天，短期市场看不出太大的举动来，不动产登记早就已经在吹风，北京去年二手房房源量增加了70%，高总价、大户型明显在增加，基本上从去年3月份到9月底政策放宽前，房价是一路下降的。
随后包括“9·30”房贷新政、降息以及公积金政策调整等，让去年四季度房地产市场有所稳定，但今年1月就没有得到延续了，新常态下的微刺激效果正在变弱。原有购房群体里，即便解除限购和限贷也不会有很多人去买。
现在市场供应量增加，需求量没有明显增加，这和不动产登记有关，但不存在抛售问题，不过大户型和高总价房源的溢价空间的确是在增加，从原来的5%增加到10%到15%，很多业主的确要求快速出手，可以让渡一部分价格。
所谓神秘卖家的说法，我认为是比较夸张的。从交易惯例来讲，在正式交易前，业主初次委托时只会提供一个基本信息，比如房源面积和联系电话，不到签约那一刻，业主不愿意提供详细信息。神秘卖家不成立的地方还在于，再怎么神秘，到交易那一刻是无法保持神秘的。
财产性税收全面开征还有一段距离
NBD：总的来看，不动产登记对于稳定房价还是有好处的？
胡景晖：当然。从长期来看，在楼市供求相对平衡、房产投资属性相对减弱的情况下，条例的出台会在一定程度上刺激部分持有多套房产的业主加快出售房产，增加存量房市场房源供应，平抑房价，对购房人来说是利好。
另外，对于个人、单位、房屋买卖双方等方面来说，在动态登记、联网、适度开放查询等的情况下，将可以使得不动产交易安全性得到提高，避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生的交易风险，交易的便捷性也将得到提升，从而促进存量房市场的积极健康发展；同时，也将极大地改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率。
NBD：从掌握基础性数据，到相关税收调整，这一过程会很快么？
胡景晖：由于不动产统一登记本身是一项复杂而相对长期的系统性工作，尽管推出意义重大，但这与房产税、遗产税等财产性税收的真正全面开征之间还有相当距离。
相关财产性税收的课征同样需要制度层面的设计。即使开征，对只拥有自住型物业的家庭来说，也很可能会有相应的豁免；而对于拥有多套房产的家庭，短期内也不会面临税负的增加。
NBD：我们也注意到，针对社会舆论关注的房地产税问题，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。您认为现阶段我国还有必要制定并实施房产税政策吗？
胡景晖：从去年基本否定到上海和重庆的试点经验后，目前的房产税已经进入立法轨道。早我们设想房产税是采用一个“借尸还魂”的做法，就是借鉴上世纪80年代的房产税提法，把住宅豁免这条取消，起到遏制房价的作用。据我观察，试点也不是很成功，但房产税长期来看又是必须的。
在过去的10年中，地方财政基本上就靠出让土地使用权。现实的问题是，可以拿出来的土地越来越少，甚至是近乎枯竭了。虽然70年后，政府对商品房用地还可以再征收一次，但到目前为止，大部分房子到70年的期限，可能还有50多年的时间。
目前房价又处于一个比较平稳的状态，新一届政府的执政思路强调依法治国，所以应该好好地围绕这个税种进行探讨、立法，让这一税种有法可依。实事求是地说，结合目前房地产市场情况，房地产税并不是很着急，但是不动产登记大幕拉开，对多套房持有者肯定是有心理作用的。
推荐阅读：春节楼市“暂停释放”3月有望开启复苏节奏
春节期间，各个主要城市的购房需求“暂停释放”，各地区的网签数据也基本“休眠”。中原地产首席分析师张大伟观察分析，受春节假期影响，2月楼市呈现“春节淡季”特点，一二线城市的成交处暂停状态；但羊年信贷政策的持续放松与3月的旺季惯例，有望带来成交上一定幅度的释放。
在中国国家统计局近期公布的“2015年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”数据报告中，“步入2015年，房价开始止跌”现象尤其显著。其中，一线城市整体房价率先出现反弹，部分重点城市的新楼盘价格也开始“低开高走”。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价持平和上涨的城市主要集中在一、二线城市。一线城市房价初步呈现止跌回稳态势，新建商品住宅价格环比综合平均连续两个月微涨；二线城市房价环比综合平均仍然下降，但降幅在缓慢收窄。
在张大伟看来，羊年3月的“楼市复苏”值得期待。首先是3月份大部分城市的大部分项目将依然处于平价走量的促销状态；其次，信贷政策将继续放松，释放购买力；再次，2013年那一波地王也将逐渐入市，并影响购房市场的预期及定价水平。“2014年的一整年调整，各地楼市成交大幅萎缩，对于一二线城市来说，在3月份市场的惯例旺季，成交必然会有一定幅度的释放。”
推荐阅读：登记了，将会影响我们什么？
统一的不动产登记簿证正式公布《中华人民共和国不动产权证书》样本封面及部分内页(2月26日摄)。自3月1日起，我国将全面启用统一的不动产登记簿证样式。作为物权归属根据和不动产登记信息查询主要内容，统一的不动产登记簿证样本2月26日正式对外公布。
统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。
要换新证吗，对我们的本本影响几何？
对大多数人来说，各种本本含金量高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？
“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”
作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”
消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持‘不变不换’和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。
会出现抛售吗，对楼市影响几何？
“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。
事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”
中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”
目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。
中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。
中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？
针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以‘小产权房’不可能予以登记，更不可能通过合法登记‘漂白’。”
“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关‘小产权房’问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。
国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”
随着统一不动产登记簿证全面启用，另一个问题浮出水面——房产、地产统一登记突显商品房土地70年使用权问题。“土地是不动产的核心。我国经济发展很多问题，核心就是土地。”中国社会科学院研究员杨重光说，不动产统一登记是物权法的要求。而物权法还有许多要求有待落实。商品房土地70年使用权到期后怎么办，会在不动产统一登记过程中显化。“随着不动产登记推进，登记这一技术问题背后的产权问题会更明晰，依法改革任务也会更明确。”
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