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月内60上市房企80余高管出走 行业触顶引发离职潮

北京商报    2015-02-12 09:28

[摘要] 以往靠买地、融资、卖房的传统房地产开发模式正在触顶,不仅表现在楼市步履维艰地去库存,如今也表现在房企人事的频繁变动上。

以往靠买地、融资、卖房的传统房地产开发模式正在触顶,不仅表现在楼市步履维艰地去库存,如今也表现在房企人事的频繁变动上。连日来,一直主导万科转型的主要操盘手,万科集团副总裁毛大庆的离职传闻不断地出现在各大地产媒体的头条,从去年底即开始席卷地产圈的高管离职潮再度成为人们热议的焦点话题。以往高管变更并不稀奇,而此次如此大规模的离职,折射出行业的重大变化。业绩表现差强人意,同时面临行业、企业转型与公司高管个人发展空间触碰天花板等多因素导致房企高管离职潮的出现。

毛大庆再成焦点

每次成为焦点都与去向有关,在主导万科一系列变革后毛大庆变得炙手可热。

近日,有圈内人士爆料,毛大庆即将在春节后转投新东家鸿坤地产。而爆料人更是言之凿凿地称,该消息源自鸿坤内部,甚至据知情人称,其还将率领其团队一同加盟。此消息一出,圈内再度沸腾。

同时,毛大庆不久前自己书写的一段文字此刻被好事者找出,“前天鸿坤的董事长赵总跟我聊跑步,这跑步多枯燥啊,40多公里。我说,一点也不,40多公里这个过程中,我没一是枯燥的,身体不断有各种各样的感觉,脑子里不断有各种各样的反应,人的这种40公里的抗争,真是太好玩了”。

“这段文字在毛大庆离职传闻再起之际读起,果真颇耐人寻味。”一位圈内人士分析,毛大庆离开万科的可能性极大。实际上,半年多前,毛大庆内部论坛的发言泄露之后,即有业内朋友言之凿凿地表示,“毛肯定要离开万科,去向是回凯德”。但之后并未应验。

“现在的问题已不是离不离开万科,而是什么时候离开,而后去哪儿。”该人士表示,不论是毛大庆的性格,还是万科文化的边界尺度,都推动了毛大庆职业“拐点”的出现。

离职潮汹涌

年终历来都是房企高管离职较多的时间段,但像当前这样房企高管职位变动的年景并不多见。

“其实去年底,房企高管的离职潮已经来袭。”一位统计机构人士介绍,据不完全统计,从去年11月20日-12月10日的不到一个月时间里,沪深两市的上市公司中有超过160家公司的高管相继辞职。其中,地产行业的高管离职潮更是超越以往,A股共有约60家上市房企超80名关键管理人员离职,较去年全年增加超过七成,房地产行业成为高管离职潮的重灾区。

招商地产董事长林少斌辞职、碧桂园首席财务官伍绮琴请辞、碧桂园营销中心杨永潮离职、瑞安房地产行政总裁李进港辞任、新鸿基地产董事局主席兼行政总裁郭炳湘离职、成都万科总经理刘军离职、银亿房地产副总裁章梦瑾、董秘李笛鸣离职、绿城执行董事郭佳峰离开绿城。

“不只是高层,中层管理者今年的跳槽意愿也比往年要强烈。”某知名猎头公司相关人士表示,尽管房地产一直是离职率偏高的行业,但今年离职现象确实有所增加。据其所知,一些地产行业的某些高级管理人才,年前虽然没有决定去向,但跳槽意愿已定,估计春节后还会出现一个离职高峰

行业触顶是主因

“行业骤变是高管离职的关键。”一位地产行业观察人士表示,房企高层对于企业战略决策、发展起着关键性作用,他们的职业稳定指数也是房地产行业是否景气的风向标。

某项目营销副总向北京商报记者大吐苦水,其离开的直接原因是自己无法完成公司规定的销售任务。去年楼市下行,多数企业销售目标都成为“不可能完成的任务”。他说:“销售目标无法完成,有市场和行业因素,但必须有人负责。与其遭企业责难不如自己先走人。”

目前已公布2014年销售业绩的40家上市房企,销售额合计18205亿元,比2013年的15835亿元,上涨15%。但是40家企业中仅16家完成年度任务。从2015年开局来看,全年的市场难言乐观。

“其实每次高管的离职都与市场波动有关,市场平稳时离职潮并未显现,当市场出现向上或向下的波动时,特别向下时离职潮就特别明显。”专家指出,很多企业都有自己的销售指标或者说目标,当市场出现波动、向下发展时,如果完成不了目标,高层管理人员自然会承担相当大的责任,离职是选择之一。

这次市场的波动与以往市场下行不同,其背后深层次的原因是以往靠着买地、融资、卖房的传统房地产开发模式正在触顶。房企转型无论是商业地产、轻资产运营、多元发展,还是拥抱互联网,仍处在摸索阶段,而且转型的速度和效果也与个人预期有差距。

在目前的市场环境下,高层变动是房企战略调整的一个表象,其深层意义则是企业发展思路的变化。

离职者行业内变动

除行业内跳槽之外,独立创业也是导致一部分高管离职的原因。有野心的高管通常都不甘心久居人下,一旦上升空间遭遇瓶颈,其渴望验证自己的经营理念,检验自身领军能力的欲望就更加强烈。

相关人士向北京商报记者表示,今年与往年人事变动“离职不离行”不同,多位房企中高层人士均选择告别房地产业的背后,折射出行业发展环境的骤变。一些高管筹备自主创业或者进入新领域。一些电商、互联网金融等创新领域平台更愿意为这批房企管理者提供新的职业发展空间。

但也有人指出,房地产行业长期以来一直过度地以营销结果为导向,业绩虽然可以迅速推高一个管理者的地位,但并不代表可以真正适应这个级别岗位的管理需要。从房地产出来的管理者要在新行业找到同等级别的岗位,综合素质还需要受到考验。凭借对行业和企业需求的深入了解,从事与原来行业相关的行业,甚至能跟老东家“做生意”或许是个不错的选择,就给了很多职业经理人以启示。

推荐阅读:CPI单月涨幅五年来首次低于1% 通缩信号不断释出

据国家统计局昨天发布的数据显示,2015年1月居民消费价格指数CPI同比上涨0.8%。这是CPI涨幅自2009年12月以来,五年来首次跌至1%以下。涨幅持续下降、速度连续偏低的CPI,加大了市场对通缩风险的担忧。

1月CPI涨幅的构成中,食品同比上涨1.1%,比上月回落1.8个百分点,影响CPI同比涨幅回落0.58个百分点,约占CPI同比涨幅回落的八成。部分商品和服务价格同比涨幅依然较高,杂志、衣着加工服务费、学前教育、停车费和家庭服务价格同比分别上涨了14.1%、5.7%、5.4%、5.2%和4.7%。

春节不在1月有影响

国家统计局城市司高级统计师余秋梅指出,1月CPI涨幅跌破1%,主要有三方面原因。一是气候因素致使鲜菜价格同比下降,1月份平均气温较常年同期偏高1.9℃,受此影响鲜菜价格同比由涨转降,从去年12月份上涨7.2%变为今年1月份下降0.6%。

二是春节错月因素,去年春节在1月份,部分商品和服务价格上涨较多,抬高了今年1月份的对比基数,致使CPI同比涨幅有所回落。如服务价格今年1月份同比涨幅比上月回落0.5个百分点,影响CPI 涨幅回落约0.13个百分点。三是受国际原油价格持续下跌影响,汽油和柴油价格同比降幅分别比上月扩大7.1和7.3个百分点,导致CPI涨幅回落约0.07个百分点。

另外,在今年1月份,工业生产者出厂价格PPI同比下降4.3%,环比下降1.1%;工业生产者购进价格同比下降5.2%,环比下降1.3%。余秋梅分析,受国际油价和大宗原材料价格波动的影响,当前国内部分重要生产资料价格降幅加深。石油加工,黑色金属冶炼和压延加工,石油和天然气,化学原料和化学制品制造四个行业工业品出厂价格同比分别下降22.7%、11.5%、32.9%和6.7%,合计影响PPI价格总水平下降约2.8个百分点,占总降幅的65%左右。

通缩风险信号需关注

去年以来,在CPI的持续低位运行背景下,市场对通缩风险的担忧氛围日益浓重。究竟什么样的CPI数据表明已经出现通缩?复旦大学经济学院院长张军表示,是否通缩不能只看某一个月的CPI数据,要看CPI的整体走势,同时由于CPI容易受到天气、偶发事件等短期因素影响,所以也需要结合工业出厂者价格PPI和GDP走势来分析。

目前国内CPI增速已经连续6个月环比下降,PPI 更是连续多年负增长,GDP的增长率也在放缓,这些情况与CPI数据结合分析,表明今年经济下行压力依然较大,特别是PPI增速始终没有转正,是通缩风险的典型信号。

回顾CPI涨幅上一次的跌破1%,已经过去五年。统计数据显示,2009年2月—12月,CPI增幅均在1%以下,当年全年CPI同比下降0.7%。然而在全年CPI负增长下,2010年初国内经济学家普遍担忧的是通胀风险,事实也证明2010年CPI涨幅迅速回升,并且月度高同比涨幅达到7%以上。

张军表示,两个时期CPI增速虽然都很低,但经济学界观点截然相反,主要也是和国内外经济环境的变化有关。随着中国经济增速放缓,以及海外输入性通缩持续,通缩风险更需要关注。

推荐阅读:降准利好住宅市场 房地产将复苏

2015年2月4日,央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率(RRR)0.5个百分点至19.5%。2014年央行曾两次定向降准,此次降准于2月5日正式实施,农村及小型银行额外降低存款准备金率。这也是自2012年5月以来央行首次全面降准。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟对中国经济周刊-经济网记者分析,从宏观角度来看,此次降准源于近几个月疲软的经济指标。去年的降息理论上可降低融资成本,而降准则能通过释放更多的流动资金进入市场更直接地降低融资成本,从而促进经济增长。

此次的降准有望进一步提升市场流动性,房地产市场氛围有望进一步好转,房地产行业尤其是住宅市场将会因此而获益。

降准以后,中国19.5%的银行存款准备金率依然接近史上高位,而5.6%的一年期贷款基准利率与其它主要国家相比也处于高位。我们相信,如有需要,中国政府仍然有空间运用宏观调控措施来避免经济硬着陆。

住宅市场将会是大受益者。2014年第三季度开始政策松绑之后,住宅交易量在第四季度出现明显回升,这种回暖的势头在几个需求较为旺盛的主要大城市表现得尤为突出。根据房天下公布的数据,2015年1月,房价终于迎来8个月以来的首次增长,世邦魏理仕相信不断宽松的政策环境将使得住宅市场在未来几个季度进一步复苏。

降息降准等政策的刺激下,预计2015年的中国GDP增长将可达到7%左右。稳定的经济预期,将有助于促进公司业务扩张和零售增长,从而带动对写字楼和零售物业的需求。尽管如此,短期内供应过剩的局面仍会令到写字楼和零售物业的租金涨幅受到制约。

充沛的流动资金及利率的下调(去年11月一轮降息,未来几个月仍有可能再次降息)皆有助于房地产市场回暖。但我们相信投资者应会继续关注供需相对均衡的一线城市

2013年初开始,流动资金短缺的问题一直困扰着房地产市场,如今得益于市场氛围回暖以及日益宽松的政策,这个问题将有所缓解。

推荐阅读:2014年银川市城乡居民收入差距缩小

近年来,银川市不断加大农业产业结构调整力度,加之国家一系列惠农助农政策的出台实施,使得农村居民收入增长速度快于城镇居民收入增长速度,从而城乡居民收入差距也进一步缩小。

据国家统计局银川调查队抽样调查资料显示:2014年,银川市城镇居民人均可支配收入26117.69元,比上年同期增长9.1%,农村居民人均可支配收入10275.16元,比上年同期增长10.0%,农村居民收入增速高出城镇居民收入增速0.9个百分点。城乡居民收入比由2013年的2.56∶1缩小到2014年的2.54∶1。

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