[摘要] 日前，中原地产市场研究部公布一份统计数据显示，包括上海、南昌、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。其中包括首套房公积金贷款比例调整为20%，二套房首付比例由60%缩减至30%且执行“认贷不认房”政策等。
日前，中原地产市场研究部公布一份统计数据显示，包括上海、南昌、济南、苏州、南京、武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市对公积金贷款政策进行不同程度调整。其中包括首套房公积金贷款比例调整为20%，二套房首付比例由60%缩减至30%且执行“认贷不认房”政策等。公积金政策调整，各类机构纷纷预测其产生的影响将极大地助推各地存量房销售，“托起”房地产市场。
其实在银川，公积金放宽政策早已有之。根据实时调整后我市现行公积金管理政策：首套、二套房公积金贷款首付比例皆为25%，贷款上限由公积金余额的10倍调整为15倍，按月连续足额缴纳6个月以上的职工就可办理公积金贷款。
然而，在银川仍有许多35岁以下的城市“夹心层”，他们拥有一定的存款，收入也高于平均工资水平，但却无法享受公积金贷款的低利率优惠，最主要的原因是：工作年限少，单位缴存比例低，所以公积金账户余额太少。而这些群体往往属于刚需购房群体，由于没办法享受低利率优惠，公积金对于他们来说成了“鸡肋”。
“组合贷”无法推行
刚入职场几年的新人，公积金额度都不高，因此会用“组合贷”方式来使用公积金。所谓组合贷款，是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押，可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。也就是公积金贷款和商业贷款同时使用。换句话说，就是一定条件下，公积金贷款和商业贷款同时运作，贷款人从两个渠道同时获得贷款购房资金。
但市住房公积金管理中心工作人员表示，我市目前尚无法办理“组合贷”。因为“组合贷”的办理条件是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的上限才使用的。也就是说，购房者购买一套高档住宅，须贷款50万元，按照银川住房公积金管理政策，上限只能贷款40万元，超出的10万元才可使用商业贷款，同时利息也不能享受公积金贷款利率。
按照首付比例25%计算，购房者如需贷款50万元，首付即12.5万元，房产总价62.5万元，这样的房子在银川堪称豪宅，是改善型购房者二次置业才会考虑的。而对于25岁到35岁的“夹心层”来说，他们首次置业所考虑的房产总价值一般不会高于50万元，因此达不到办理“组合贷”的条件。
29岁的市民马博就是这样的“夹心层”，工作五年的他公积金账户余额刚刚过万，“单位每月扣公积金87元，按照同额配比缴纳，一个月向我的公积金账户缴174元，一年下来是2088元，五年来账户余额只有10440元。”马博告诉记者，按照公积金限额15倍贷款，只有156600元“我看中一套38万元的房子，想拿公积金贷款就要付首付223400元。家里给的加上我自己存的，手里就15万元多一点，还有7万多元不知道从哪里凑。如果从银行办理商业贷，就不能享受公积金的低利率了。”
“商转公”可望而不可即
“谁借我18万元！”34岁的张明最近十分郁闷，想要把个人住房按揭贷款转为公积金贷款，可是还欠银行18万元余额，他必须一次性付清后才能重新办理公积金贷款。张明说：“好不容易盼来了公积金贷款上限提高，终于凑够了数，可是拿不出钱来。”
三年前，张明贷款购买了一套35万元的两室一厅房产，付了30%的首付后，向银行贷款245000元，还了三年，余额还有18万多元，“以前公积金账户余额只有一万多一点，10倍也就是十来万。现在有了新政策，提高到15倍，刚好够18万的贷款余额。可按要求我要先借钱还清欠银行的钱，才能转公积金，我找遍亲戚朋友也凑不够。”
市公积金管理中心工作人员告诉记者，按照现行我市公积金管理制度，必须还清银行欠款才能重新办理公积金贷款，“商业贷转公积金贷款办下来之后是给你现金，你再拿着这个钱去还借的钱，只有这一个办法。”可张明遇到的问题是，“如果我能借到18万元现金，还找公积金干什么？”
今年6月，我市公积金管理中心推出“商转公”业务，由于公积金贷款4.5%的年利率远低于6.55%的银行贷款基准利率，使得许多缴纳公积金的职工看到了省钱的希望。然而，也正是因为要筹措大笔资金先给银行还清贷款，将大部分职工挡在了政策门外，业务开通两个月时间才正式受理了三户。如今，随着公积金贷款上限的提高，更多的“夹心层”具备了“商转公”的条件，可钱依然是他们面临的问题。
“夹心层”望梅难止渴
10月末,住建部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,因为包含住房公积金实现异地互认、异地贷款,职工连缴6个月即可申请公积金房贷,同时住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目被取消等几大项新改动被称为公积金新政。引来亿万职工购房者的关注。
在公积金使用的便捷性上，银川从不落于人后。然而，新政以来，银川有贷款购房需求的职工，特别是“夹心层”职工使用起来并不顺畅，临到贷款时感觉“够不着”、“用不上”、“可望而不可即”。这一切的根源就在于贷款与余额挂钩。
在银川，35岁以下的年轻职工普遍缴存年限短、账户余额少，想要达到靠公积金贷款就能独立购房条件，至少要缴纳10年以上的公积金。
带着这样的问题，记者咨询了我市房地产专家邓宇教授。他认为，从我国现行公积金体制来看，是一种互助性质的贷款模式，“在这里面国家承担了相当一部分风险，与商业贷款不同，银行承担风险。公积金管理部门就要考虑年轻人的偿付能力，刚工作的人是否具有这样的收入。”邓宇告诉记者，按照目前公积金贷款利率4.5%计算，贷款50万元，一年利息就是2万多元，每月要支付利息2000多元，“刚工作的年轻人收入又有多少呢？”
邓宇说，“就像我们办信用卡一样，你账户里有一个很大的资金流，银行对你的偿付能力就是放心的。而你缴纳公积金的数量则是印证你收入水平的重要指标，所以缴的钱越多，公积金贷款的数额就越多。这是公积金管理政策防控风险的一种手段。”
在现阶段，要想改变公积金贷款对“夹心层”的尴尬处境，必须有一种更合理、更科学的评价体系，同时也需要年轻人更加注重自己的金融诚信，从国家层面探索一条解决之路。
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