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观点一周评述:开发贷松动后的地产走势

观点地产   2014-10-13 09:31

[摘要] 从限购自下而上“遮遮掩掩”地解禁,到央行银监会“雷霆万钧”般放松限贷,房地产行业形势的逆转已不可阻挡。

 从限购自下而上“遮遮掩掩”地解禁,到央行银监会“雷霆万钧”般放松限贷,房地产行业形势的逆转已不可阻挡。

央行、银监会国庆节前发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,展现出在住房金融方面超出市场预期的松绑力度,随后的10月10日又传出消息称,央行对商业银行的开发贷限额管理制度也有松动,并已把开发贷授信总量权限下放至商业银行。

据媒体10月10日报道,以往人民银行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%,而现在各大银行能够自由地调节开发贷总量,中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行人士确认了上述消息。

实际上,在9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中,也明确规定,继续支持房地产开发企业的合理融资需求,即银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

这是在供需两头都下足力度,开发企业融资放松以及购房首付比例及利率下调,显示出令人意外的决心,也使人对后市有了更多的想象。

从9月开始,房地产市场虽然还是有些冷热不均、犹豫不前,但早已没有了此前“万马齐暗”的局势。在8月份各城市密集松绑限购政策现象时,人们就已经嗅到了“救市”的味道,也开始猜测限购退出之后,限贷何时会松动。

层也没有让市场“失望”,并且选择了国庆黄金周前一天发文,终结了持续数年的限贷政策,将这一波救市推向潮。

可以想象,随后的开发贷松动等政策出台已经是势在必然,“使市场在资源配置中起决定性作用”,是一系列调控政策退出的基调。在这样的背景下,开发商在今年最后3个月,使出浑身解数,限度地扭转销售局面,已经可以预期。

从已公布的标杆性房企9月销售表现来看,万科实现销售金额195.9亿元,同比上涨25.82%,环比上涨28.54%;保利地产实现签约金额116.06亿元,同比增长20.70%;恒大合同销售金额约人民币82.3亿元,环比下降16.8%;富力合约销售总金额约为73.7亿元,环比上涨85,同比上涨70%;

远洋地产协议销售额约60.4亿元,环比上升161%;招商地产签约销售金额74.25亿元,同比增长40.15%;金地实现签约金额50亿元,同比下降8.26%,环比增长27.23%;世房9月合约销售额约为70.3亿元,同比基本持平;佳兆业合约销售金额约为43.6亿元,同比上升108.9%。

不难发现,大部分标杆房企9月销售业绩均上涨,下跌仅有恒大等少数几家,但恒大1至9月累计合约销售金额为982.4亿元,已完成全年销售目标的89.3%,可见其今年销售并非处于颓势。

不难预测,10月开始房企销售将继续增长,区别在于保持温和增长还是爆发性增长。从政策和市场走势来看,呈现爆发性增长的可能性更大,特别是不少房企有去库存、促回款、冲业绩的需求,不可能放过这一片“大好形势”。

回想年初以来的行业点滴,也可以隐约发现,不少企业或多或少都将扭转局面的希望寄托在下半年,特别是传统“金九银十”销售旺季。

在不少上市房企中期业绩会上,企业高层都表露出了下半年市场形势会好转,将大量推盘、冲刺销售的想法,这看起来也是大部分开发企业的共识。

综而述之,接下来的3个月将是决定2014年成败的关键,有多少开发企业已做好充分准备?

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十一黄金周过后,四大国有商业银行陆续发布了关于落实住房贷款政策的声明,且各地分行的细则也在近期逐渐浮出水面。

不过,《每日经济新闻》记者了解到,购房者想要从银行获得较低折扣的优惠利率,对购房者的资质要求极高,且在银行息差进一步走低的情况下,商业银行是否愿意将有限的信贷投入到期限长、低的住房贷款,仍存悬念。

“银行也要算一笔账,7折利率放出去,能带动多少存款贡献、账户管理、财务管理等附加服务的销售,才能平衡成本,因此审核肯定是严格的。”一位商业银行人士对记者表示。

各行积极落实房贷新政/

截至10月12日,包括工、建、农、中四大行以及兴业银行、招商银行分别发声表态。

工行相关负责人表示,关于住房贷款的政策,央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)中已有明确要求,工行将认真贯彻执行。

建行则通过新闻稿表示,支持居民家庭合理的住房贷款需求,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

农行也表示,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求,对合理的购房需求,将努力提供更加优质的金融服务,提高服务效率,逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价,将贷款利率控制在合理水平。

中行则表示,中行各地分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策,具体由各分行根据风险情况自主确定。此外,可根据当地城镇化发展和地方政府相关政策,对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

兴业银行方面称,在二套房等房贷政策方面,各分行可综合考量借款人偿付能力、信用状况等条件具体确定首付款比例,贷款利率在央行、银监会规定的范围内执行。

招行方面称,央行房贷新政出台后,招行在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求,招行已于10月8日起实施首套房新政,具体要求将根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。同时,在资料齐全的情况下,审批最快一天即可结束,且细则已经推出。

此外,据红网10月12日报道,华融湘江银行也公布了房贷新政细则。

银行短期暂难做大房贷规模/

书面的承诺看似轻松,但在实际操作中,房贷这块业务并非银行想做大就能做大的。

数据显示,截至2013年末,多家上市银行的存贷比超过70%,其中,招行74.44%逼近75%的监管红线。今年6月底,银监会调整存贷比的计算币种口径,主要是针对“三农”、小微企业等贷款。招行凭借在小微零售领域的业务优势赢得了调整的空间,存贷比降至66.23%,亦有底气表示将单列额度支持购房贷款需求。

但其他银行则无法复制招行的模式,截至2013年底,交行、民生、浦发、中信、光大、中行、华夏银行的存贷比依次为73.40%、73.39%、73.01%、72.79%、72.59%、72.52%和69.90%。即使经过政策调整,2014年中报显示,交行、中行、华夏银行的存贷比降至72.37%、72.29%、69.05%,但与75%的监管红线的距离并不太远。

因此,9月30日,央行、银监会联合发布《通知》,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

一方面转移打包存量,一方面募集资金做大增量,为了增加住房贷款供给,监管层给出了双管齐下的办法,但在具体业务细则未明确之前,住房贷款没有获得类似“小微、三农”在存贷比、存准率等方面的更多政策优惠,银行在短期内还是难以有效地调动资源做大规模。

增量降价,这是监管层9月30日《通知》的要求之一,在价格方面,给出了7折的优惠底线,但银行对此也有自己的看法。

据《齐鲁晚报》近日援引农行青岛分行一位房贷业务负责人的话称,7折房贷利率要求申请者是农行私人银行的客户,并且资产额达到800万元。

前述商业银行人士对《每日经济新闻》记者表示,近两年来,商业银行的息差水平连续下滑,且面临利率市场化的进一步挤压,银行都在想办法提高中间业务收入,信贷资源放在最能赚钱的地方,“同样一笔资金,3个月的期限,一年能滚动投放3~4次,带来的是成倍的,而放在住房贷款,是长达十几年甚至几十年的基准左右的利率,银行要响应政策,但也是要做生意的。”

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走上门为企业做咨询、讲政策,面对面向企业征意见、解难题,近日,银川综合保税区管委会邀请入区开展进出口业务的二十多家企业主要负责人召开座谈会,为企业宣传讲解银川综保区企业进出口货物运费补助政策及运费补助的申报流程,听取入区企业对综保区发展的意见建议,并深入了解企业当前运营发展中面临的实际困难和问题,有针对性地予以协调解决。 

在此次专题座谈会上,受邀参加的企业纷纷提意见,谈看法,有些问题当场便得到了快速反馈。据介绍,此次召开座谈会是银川综合保税区切实转作风、强服务、促发展的重要举措之一。按照打造“服务最优、效率、成本”综合保税区的目标要求,银川综合保税区管委会不断创新服务理念,提高服务水平,千方百计为入区企业营造良好的发展环境,增强企业“造血”功能,提振企业发展信心,全力助推企业更好更快发展,努力实现“见效快”目标,引领和带动全区外向型经济快速发展。 

据了解,银川综合保税区自封关运行以来,按照“建设与见效并重,突出见效”的总体要求,以推进项目建设为目标,以“转作风、抓发展”为抓手,攻坚克难,创新发展,各项工作任务稳步推进。截至8月底,发生进出口实绩的企业二十多家,进出口总值达6.05亿美元,贸易商品种类主要包括电子元器件、黄金及黄金制品、葡萄酒、棉花、小飞机等,预计今年将全面完成目标任务,正在向“见效快”目标全速迈进。

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