中国百城房价跌幅扩大 “救市升级”效果难料

中国新闻网  2014-10-02 00:30

[摘要] 自5月份结束持续两年的逐月上涨后，中国百城房价“掉头”持续下探。

中新社北京10月1日电（记者 周锐）自5月份结束持续两年的逐月上涨后，中国百城房价“掉头”持续下探。虽然“限购令”松动曾带来短期反弹，房企也拿出五花八门的营销招数，但楼市降温态势并没有就此止住，百城房价九月份继续下跌，跌幅进一步扩大。

中指研究院1日发布消息称，2014年9月，100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米10672元（人民币，下同），环比下跌0.92%，连续五个月下跌，跌幅较上月扩大0.33个百分点。

一百个城市中，79个城市房价较上月下跌。被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州等十大城市中，除了深圳外，其他城市房价在9月份全部下跌。中指院表示，整体来看，市场下行趋势明显。

本轮楼市降温始于今年年初。受到信贷收紧、市场预期不稳等因素影响，楼市成交明显萎缩，一些城市甚至同比腰斩。随后，库存和成交的压力传导到房价，降价潮开始逐渐蔓延，目前已覆盖了多数大中城市。

楼市降温让“松绑”成为近期楼市的关键词。首先是松动限购“救楼市”的城市数量不断增加。在三亚宣布10月7日起将取消限购后，中国仍在坚持“限购”的城市仅剩下“北上广深”四地。

但这一系列的“松动”并未止住楼市下探的趋势。中指院分析说，“金九银十”传统旺季来临，企业加大推盘力度房屋上市量增加，但潜在购房者仍预期市场下行，这使得市场供大于求矛盾短期进一步显现。

与此同时，万科、恒大、保利、金地、碧桂园等10家标杆房企陷入销售额环比全线下滑的颓势。在业绩压力下，放弃纷纷选择延续打折促销、以价换量的去库存策略，这导致市场价格进一步下行。

不过，九月最后一天，中国楼市再度迎来重磅消息。中国官方发布文件，放松此前一直严格执行的首套房认定标准。中国房地产学会副会长陈国强告诉中新社记者，此举意味着“救市”政策层级提升，不再是地方政府一头热的行为。

从“认房又认贷”到“认贷不认房”的松动，被寄望于激发消费者的购房需求。但在房价下跌预期已然形成，投资者纷纷离场或持筹观望的情况下，升级后的“救市政策”效果仍然难测。

兴业银行首席经济学家鲁政委分析说，进入2014年以来，越来越多人预计未来房价难以大幅上涨，在房屋租金远远低于同期限存款基准利率的情况下，解除限购不会诱发更多投资或投机性需求涌入购房市场。

鲁政委表示，由于绝大部分城市房价同比仍未下跌，对于首套购房者来说，买不起的仍然买不起，因而，此次政策调整可以释放的主要是购买二套房的改善型需求。

中国银行首席经济学家曹远征进一步提醒说，虽然新政对改善型购房者有利，但在价格下行的大环境下，想改善住房条件的民众也可能继续观望，推迟改善时点，从而导致政策效果有限。

房价连跌，救市升级，中国楼市在四季度的“冷暖”受到各方关注。中指院1日预测说，四季度，中国房地产市场供应仍将继续增加，去库存冲业绩仍将是企业主要任务。在多数城市陆续退出限购之后，信贷支持是否到位将是决定市场走势的关键。

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9月30日，首套房认定标准松绑的“靴子”终于落地。

央行在其网站发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

利率方面，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

央行还提到，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

与此同时，央行要求，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

另一方面，央行同时还鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

此外，央行还在文件中鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

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新房帮一周英雄榜（数据截至到9月29日）出炉，我们看看本周有哪些置业顾问和楼盘上榜？

从图一可以看出，孔雀湖花园置业顾问马进成以112票的访问量高居榜首，他已经两期蝉联宝座。兴洲花园置业顾问张海瑞和银川永泰城置业顾问小雅分别获得亚军和季军。这里需要和大家强调的是，孔雀湖花园置业顾问马进成通过新房帮已经促进成交，卖房神器果然名不虚传，如果没有促进成交，我只想说或许你对新房帮不够重视，你没能抓住每一次的机遇。机遇是临幸有准备的人，而不是每天都无所事事的人。希望大家都能行动起来，新房帮促进成交不再是传说。

从图二可以看出，孔雀湖花园位居榜首，银川永泰城居第二位，绿地凤凰城居第三位。孔雀湖花园已经多期蝉联，项目长庆油田燕鸽湖基地，近享区域内成熟的教育、医疗、金融、购物等生活配套。项目置业顾问排名和楼盘排行榜紧密相联，置业顾问的访问量越多，其项目的关注度才会越高，促进成交才会理所当然的事情。

置业顾问使用心得：

1.每天即时签到，参加榜首竞拍；

2.即时回答问题，积极回复客户疑问；

3.及时更近，邀约现场，促进成交

孔雀湖花园(价格动态户型图论坛)

开盘时间：2014年5月31日2#商铺开盘

入住时间：2014-08一期除1#交房

价格：均价4950元/平方米

动态：孔雀湖花园均价4950元/㎡，主推145㎡-148㎡，56㎡特价4650元/㎡。孔雀湖花园1#商铺热销中。

优惠折扣：全款97折按揭99折

物业费：1.2元/平方米·月

绿化率：35%

容积率：2.70

孔雀湖花园效果图

孔雀湖花园交通图

售楼地址：兴庆区长庆燕鸽湖基地长长长酒店3楼A6386房间

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房天下讯据银川房天下数据监控中心统计显示，上周（9.25-9.30日）银川楼市共有两个项目开盘，银川绿地城、清苑尚景两楼盘共计加推598套房源，共去化80套，对此业内人士表示，与前一周仅金凤区一项目开盘相比，上周兴庆、金凤推出两大盘供购房者选择，两楼盘一入市就推出598套房源，在去化上表现不明显。

两大盘推598套房源 兴庆金凤两区再度联手

据悉，上周有银川绿地城、清苑尚景两大盘入市，开盘当日共推出598套房源 ，其中银川绿地城推198套，清苑尚景推400套房源，这已是兴庆、金凤两区第二次联手共推房源。

据银川房天下记者了解，在国庆节来临之际，各大楼盘都在蓄势待发，极力准备国庆开盘大战。银川绿地城、清苑尚景两楼盘在国庆前进行开盘，这一举动也为国庆开盘大战拉开了序幕。两盘在开盘之前都受到众网友的极大关注，银川绿地城8500元/平的均价居高不下，清苑尚景6300元/平的均价也是不低，但这并没有影响到广大网友的看房热情。在银川绿地城开盘现场，各大网友更是在现场积极上前了解相关优惠。

9月27日早上9点，银川绿地城开盘现场的活动精彩纷呈，现场浓烈的气氛带动了看房者的极大热情。此外，为答谢各位新老业主的大力支持，更于开盘现场开展“幸福家庭新合影”全家福拍摄活动，将亲情与幸福定格于一张张胶片之中，让新世家的记忆锁定在银川绿地城。

据案场给到的实时数据显示，银川绿地城开盘当天所推198套房源受到看房者热情关注，这次金凤区在单盘推出房源上表现不俗，引来很多购房者的关注理所当然。同一天开盘的清苑尚景也表现抢眼，推出400套的优质房源，给购房者提供了更多的选择余地，对比两盘之后选择适合自己的房子，这更加合理的满足了购房者需要。

两区共推大量房源受关注 不明显去化引思考

位于金凤区的银川绿地城，其均价8500元/㎡。相比较兴庆区清苑尚景的6300元/㎡，银川绿地城均价明显偏高，但这并不影响众多购房者对此的热情和追捧。开盘当日去化80套，这创下金凤区单盘去化新高，也是此次新推两盘中去化。不明显去化的背后，是众多购房者对不同地段和不同区位房源的不同选择和不一样的热衷度，但同时更多购房者都觉得两项目房价偏高，这也就导致很多网友都无法接受。

当然，开发商也推出了各自的优惠来吸引众购房者前来认购，这也是最为引起购房者关注的。很多网友表示，两盘房价整体还是比较高，最主要是看有没有相关的一些优惠和打折活动，如果在优惠上比较客观，在权衡下可以接受就会认购。

记者在银川绿地城开盘现场随机采访了一位网友，这位网友表示就优惠方面来说，银川绿地城此次推出交五千抵两万，这一巨大的优惠也着实吸引到了一大部分购房者。清苑尚景也不甘示弱，此次推出全款优惠500元/㎡，按揭优惠300元/㎡的优惠来吸引众网友。

“上周两盘在推盘量上都表现突出，但不明显的去化应当引起反思和考量，应当更加准确把握购房者的需求，推出价格合适的房源以供选择。仅仅两楼盘开盘已然显得有些单调，这也将预示着在接下来新推楼盘中，众开发商需要及时把握楼市行情，在各大区位上都要新楼盘的推出，不能只是某一两个区位的零星表现，只有全方位多楼盘推出，才会给购房者更多的比对机会和选择余地。”相关负责人表示。

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