[摘要] 和讯网消息市场人士认为，土地市场已整体步入下滑阶段。和讯网注意到，即使这样的背景，一线城市上海仍出现新晋“地王”。
和讯网消息 市场人士认为，土地市场已整体步入下滑阶段。和讯网注意到，即使这样的背景，一线城市上海仍出现新晋“地王”。
9日，上海市黄浦区五里桥街道一宗纯宅地竞拍，丽丰控股旗下东方动力有限公司以5.77亿元的价格胜出，溢价62.54%。成交楼面价59859元/平方米，而如果考虑到配建30%保障房，楼面价达85513元/平方米，刷新去年融创在北京创下的楼面价73099元/平方米的“地王”纪录。
对此，东兴证券房地产首席分析师郑闵钢在和讯网主办的中期策略会上表示，整个房地产分化肯定是加剧，区域分化、房企公司之间的分化，土地市场也是一样。“一线城市购买力强，企业拿地还是比较积极”，但就以上案例而言属于个别现象。
郑闵钢分析，2014年以后，供需发生很大变化。25周岁首次置业人口增量在2013年是高点，人数达2500万。但今年以来，净增人数增速呈下降态势。
从供应来看，09年以前，房地产楼盘从开发到销售一个周期约3年，施工面积除以当年销售面积，当年的一个去化周期到现在接近6年，而且10年11年12年属于置业人口增加期，如今刚需人口增速降低。“购房需求和房屋存量产生了剪刀差，因此整体压力将中长期存在”。
中小房企将面临破产清盘
过去看好一个房地产企业的标准是“高周转、低库存”，而今，房地产企业分化也在加剧。郑闵钢在和讯网中期策略会上与主办方沟通道，产品设计、开发效率等等因素都会影响回款的速度，加之货币市场按揭超预期的变化，企业资金紧张加剧。“以光耀地产破产事件为例，接下来，还有中小房企破产清盘的状况”。这主要是资金成本差异造成的，郑闵钢说，“中小融资困难，当出现销售疲软、资金断裂，必定是他们先出局”。
市场低迷加剧企业竞争，就此，万科高级副总裁毛大庆曾在中国与世界经济论坛上表示，城市配套服务商是未来地产商业态的变化的趋势。
在郑闵钢的观念里，原来房地产是纯粹的制造业而非服务业就像系列剧，属于季。如今房地产终于进入第二季，企业的运营模式、内部管理达到一定水平，上下线产业链延伸，未来后续产业服务功能 凸显，“房企从开发销售到开发服务的转化需要时日 ”。
刚需人群购买力有限
北京住建委网签数据显示，截至6月底，北京商品住宅上半年共成交4466套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期值。
就下半年房价前景，郑闵钢在和讯网中期策略会上接受专访时表示，今年以来，一季度淡季销售疲软，二季度货币政策收紧，加剧了市场观望情绪，6月份这种情绪达到峰值。一方面购房者观望，同时企业也在观望，选择不轻易降价调整。
据郑闵钢提供的调研结果，北京房地产市场分化、房企分化、楼盘价格也更分化，在大兴、房山地区，总价在200万以下的房子比较好卖。“虽有刚需，但购买力有限，还需要金融机构的支持服务”。
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