[摘要] 2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2014中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评研究报告。
2014年3月19日，“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京举行。会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2014中国房地产开发企业500强测评研究报告》和《2014中国房地产开发企业500强供应商品牌测评研究报告》，并发布了2014中国房地产开发企业500强、500强房企供应商品牌两大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。
测评报告认为，房地产开发企业整体业绩再上一层楼，但行业的“马太效应”持续，市场集中度再次提高。资源进一步向大企业集中，强者恒强的另一面，小型房地产开发企业的景气度直线下降，部分中小房企将逐渐被边缘化，市场规模逐渐缩小甚至最后被迫退出房地产市场。核心城市主流产品供不应求的状态刺激资金实力雄厚的大型开发企业大规模介入直接推升核心城市的地价，从而导致行业的进入门槛提高，小型房企依靠自身力量拿地扩张的可能性较小，且部分聚焦三四线城市的企业受供大于求的影响，项目去化困难，资金问题严重，生存空间进一步收窄。
排名：万科、恒大、万达列前三
测评报告显示，万科集团连续第六年位居榜首，恒大地产和万达集团跻身三强，绿地集团、保利房地产、中国海外、世茂房地产、碧桂园、绿城和龙湖地产分列四到十位。
规模：增速表现各异集中程度攀升
测评报告指出，2013年，500强房地产开发企业普遍再迎增长，企业销售额纷纷创下新高。2013年商品房销售面积为13.06亿平方米，同比增长17.3%，销售面积同比增幅快速回升，达到2010年以来的水平； 商品房销售额为8.14万亿元，同比增长26.3%。500强房地产开发企业商品房销售面积总额达3.05亿平方米，同比增长34.1%，销售金额更创下3.26万亿元的新高，同比增长29.0%，增长速度双双大幅领先水平。
统计数据表明，2013年500强中的前100强企业销售金额均值为282.8亿元，较上年大幅增长49.50%。从100强企业销售金额的分段分布来看，2013年千亿元企业由上年的3家扩容为7家，500亿元以上企业增加至11家。从10强、20强、50强和100强的中位数对比情况来看，2013年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为1071亿元、422亿元、150亿元和95亿元，分别较上年提升51.00%、29.45%、44.23%、18.75%，100强销售业绩持续快速增长。
风险：偿债压力上升 资金到位良好
2013年以来，由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成长速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的点。短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值为208.57%，较2012年下降10.99个百分点； 现金流动负债比率均值为-5.67%，而该指标2012年均值为14.90%。长期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分别为79.03%和66.04%，分别较2012年上升17.06%和0.69%。
2013年6月以来，国内流动性收紧趋势逐渐显现，但对房地产开发企业的影响相对较低，不少500强房地产开发企业在销售业绩趋好保证资金回流背景下提升了杠杆率，造成偿债指标均值表现整体弱于2012年。
从近年来开发商资金来源中可以看出，自筹资金和其他资金占比稳步增加，对冲了银根紧缩下开发贷等资金来源的减少，地产信托、地产私募基金等近年发展尤其活跃。另外，内地标杆房企通过搭建的A+H双重融资平台，顺利实现海外发债融资，并且凭借企业品牌影响力获得较高的信用评级，实现低成本融资。
盈利：盈利能力回升 成本管控需加强
2013年，500强房地产开发企业净利润均值为4.64亿元，同比上升7.26%，终止了2011年以来的下滑趋势； 现金及现金等价物余额同样止降回升，为30.53亿元，同比上升20.30%。净利润和现金及现金等价物余额双双回升，一方面与2012年以来企业销售业绩普遍较好有关； 另一方面，2013年500强房地产开发企业加强费用管控，尽管三费均有不同程度上升，但三费比率为14.13%，快速增长的势头得到有效控制。虽然费用压力仍然存在，但企业普遍加强控制成本的成果初显。
在净利润回升的同时，2013年500强房地产开发企业盈利效率也有小幅回升，但仍低于2011年的水平。
成长：标杆企业领先 路径差异渐显
2013年，500强房地产开发企业业绩增长指标较2012年明显上升，销售面积增长率均值达20.03%，较2012年上升12.91个百分点；销售金额增长率均值为21.96%，增幅上升19.73个百分点；营业利润增长率均值为20.10%，净资产增长率平均值为11.80%。
从标杆企业的表现来看，碧桂园2013年的全民营销使得企业销售保持强劲势头，房地产销售金额和面积增 长 率 分 别 达 到122.69%和108.51%。
运营：高周转迎硕果 中小城市去化压力大
2013年，500强房地产开发企业运营效率指标全面回升，存货周转率均值为0.39，较2012年提高2.26%，基本回归到此轮调控前水平； 流动资产周转率均值为0.2，同比上升0.04%；总资产周转率为0.19，同比上升8.82%。
不过，2012年以来，房地产开发企业存货水平不断刷新历史高位，2013年500强房地产开发企业存货增长率为19.63%，基本与2012年持平，存货总价值继续攀升。因此，大部分开发企业维持2年左右的库存水平，去化压力仍属正常范围，并未有大幅提升。另一方面，2012年以来市场需求集中于首次和改善置业类型，144平方米以上大户型产品持续滞销。而三四线城市由于出现供过于求的局面，2013年以来库存和去化时间双双攀升，去化压力较大。
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