[摘要] 新国五条被指“史上最严”政策，关于稳定房价目标、二套房税收等硬性调控手段掷地有声，各地纷纷出台调控政策响应。3月银川实时户改政策的发布，在银川连续居住满6年（以居住证日期为准），有合法固定住所的，即可办理本市户口。除此以外，其他各项规定均无合法固定住所的限制，皆可办理本市户口。
编者按：2013年，新国五条政策撬开了楼市大门，房地产行业在政策“紧一松一紧”的状态中走完了一年。
新国五条被指“史上最严”政策，关于稳定房价目标、二套房税收等硬性调控手段掷地有声，各地纷纷出台调控政策响应。3月银川实时户改政策的发布，在银川连续居住满6年（以居住证日期为准），有合法固定住所的，即可办理本市户口。除此以外，其他各项规定均无合法固定住所的限制，皆可办理本市户口。7月，宁夏出台了新的公积金贷款政策，在，《通知》对职工直系亲属之间住房公积金使用、个人商业性贷款转住房公积金贷款等备受关注的问题进行了规范。调整改进后的规定内容包括：职工提取过住房公积金后，及时、足额、连续缴纳住房公积金距离最后一次提取时间满6个月，即可在购买、建造、大修自住住房时申请住房公积金贷款；职工在购买自住住房申请住房公积金贷款时，用所购住房做抵押担保的，原则上不再要求做担保人担保等。新的政策给楼市注入活力，8、9月份成交成绩良好，甚至成为年内单月成交的月份。
新国五条威力逐渐减弱。
同时，银行房贷额度紧张困扰了各个地方的购房者，但是金九银十房价、地价都一片飘红，楼市调控的目光集中到了十八届三中全会身上。然而十八届三中全会却没有直接对房价的调整，而是以房产税等长效调控机制的建立结束了2013年的楼市调控。
本文从新国五条、十八届三中全会、保障房政策、金融政策、房地产税收政策、新型城镇化建设六个方面了解今年的楼市政策梗概。能够清晰的看到新国五条直接出手打击过快上涨的房价，十八届三中全会却以长效调控为主。
一、新国五条及其细则出台开启2013年房地产调控热键
总体而言，"新国五条"细则出台从目的上来看，重点指向房价过快上涨的部分城市，主要是一线城市及部分二三线城市，而并未面向的"一刀切"的政策；从具体措施来看，在限购、限贷、税收等市场调控措施方面均有所加强，趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。
在“国五条”地方细则出台后，十大城市房价涨势虽有所遏制，但根据中指研究院数据显示，其均价持续16000元/平方米以上高位运行，月度环比涨幅仍高于1%，涨幅领先于。同时，经过3月份的短暂调整，4－5月热点城市土地市场持续升温，房企拿地热情高涨，热点地块成交价频频刷新历史记录，房价上涨预期强烈。因此，热点城市在细则落地之后，继续提出补充措施使调控力度再度加码。
针对房企，北京、广州、郑州等地出台方案加强预售管理，北京对预售资金进一步加大监管力度；针对购房者，杭州、苏州、石家庄等城市收紧公积金贷款，提高购房门槛，严格执行房贷资质审核标准；同时加强保障性住房的建设，抑制保障性住房的违规交易，坚持严格监管的原则。
银川版新国五条落地
银川市政府于3月31日公布了新国五条调控目标，提出“2013年银川市新建商品住房价格控制目标：应控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅（即城镇居民人均可支配收入名义增幅和CPI增幅的差值）以内。”而公众急切关注的二手房按照交易差价征收20%个人所得税问题，公布内容中并没有明确提及。
公告中称，“根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，按照保持房价基本稳定的原则，现将我市2013年新建商品住房价格控制目标公布内容通知如下：2013年银川市新建商品住房价格控制目标：应控制在城镇居民人均可支配收入实际增幅（即城镇居民人均可支配收入名义增幅和CPI增幅的差值）以内。”
此外，公告中还明确提出，“加强商品住房价格管理，并依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。住房保障部门要加强商品房屋买卖合同备案管理，加大对性价比不合理的价格畸形楼盘进行重点检查、披露。依法严厉查处房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源和经纪机构炒买炒卖团购房、怂恿客户签订‘阴阳合同’等违法违规行为。”
二、银川实时户改政策发布，落户银川几无门槛
3月27日，记者获悉，为促进人口合理流动，实现城乡经济社会协调发展，银川市公安局对我市户籍管理制度进行了改革。改革后的户籍管理制度将进一步放宽我市户口迁移门槛，促进我市城乡经济社会协调发展。新的户籍管理制度于3月27日起正式实施。
本次放宽入户条件，最明显的就是：在银川连续居住满6年（以居住证日期为准），有合法固定住所的，即可办理本市户口。除此以外，其他各项规定均无合法固定住所的限制，皆可办理本市户口。
制度规定，随迁子女由未成年子女放宽到未婚子女，夫妻一方系本市城镇常住户口的，可申请办理其配偶及未婚子女户口。同时，拓展了设立集体户、中央直属企业任用到本市所属机构的工作人员、企业整体或部分搬迁随迁人员以及现役军人子女迁（落）户服务面。
聘用到在银机关、团体、企事业单位的管理人员、专业技术人员，签订劳动合同的，可迁入本人、配偶及未婚子女户口。本市企业有外来职工人数超过20人，并能为职工提供住所的单位，可凭企业营业执照、法人代码证，到辖区派出所申请设立集体户口。
凡经组织、人社部门批准，调入本市工作的人员、中央直属企业任用到本市工作的人员，凭调动手续和任命文件，可办理本人、配偶及未婚子女户口。夫妻一方为本市现役军人的，可将子女迁（落）入父母、直系亲属户口，或部队驻地派出所集体户口。对于农村户籍，不论是否放弃承包土地和农村宅基地，只要本人申请，均可转为城镇户口。同时，除自治区生态移民和因婚迁入以外，由市外农村或由城市迁入本市农村户籍的一律不予办理。
此外，本次户籍改革，对提供材料进行了进一步简化。申请入户人在提供必要印证材料和身份证明、家人之间关系证明等相关材料的情况下，派出所当场办理；如果相关材料不全，派出所户籍民警会当面告知清楚，保证第二次办理完毕。在各项改革措施中，除企业整体搬迁或部分搬迁来我市的随迁职工和自治区生态移民入户需到各县（市）公安局、分局审批外，其他在辖区派出所就可办理。
宁夏公积金贷款新政已全面实施
7月3日，记者从宁夏回族自治区住建厅了解到，自治区住房制度改革领导小组日前下发《关于加强全区住房公积金使用管理若干具体问题的通知》，并已全面实施。该《通知》对住房公积金的使用管理进行了改进和规范，这意味着今起儿女买房可提取父母的公积金，即使你以前没有缴纳公积金，现在缴纳了，买房时商业性贷款就可转为公积金贷款。
据了解，《通知》对职工直系亲属之间住房公积金使用、个人商业性贷款转住房公积金贷款等备受关注的问题进行了规范。调整改进后的规定内容包括：职工提取过住房公积金后，及时、足额、连续缴纳住房公积金距离最后一次提取时间满6个月，即可在购买、建造、大修自住住房时申请住房公积金贷款；职工在购买自住住房申请住房公积金贷款时，用所购住房做抵押担保的，原则上不再要求做担保人担保等。
据介绍，此次改进和规范将使公积金使用更切合我区实际情况，更好地为全区职工服务。(记者白静)
截至今年5月底，宁夏住房公积金缴存人数约为52万余人，缴存总额为318.77亿元，公积金提取总额151.45亿元，个人住房贷款总额185.29亿元，累计发放贷款15.45万多笔。公积金个人贷款使用率为52.8%，比去年同期高一个百分点。
专家解读
看仔细，这些政策有调整
改进后的公积金使用办法做了哪些调整？7月3日，新消息报邀请自治区住建厅住房公积金监管处处长刘卫民进行了解读。
买房时公积金账户余额有限可提取直系亲属的余额
儿子要结婚买房钱不够，身为公务员的父亲眼看着公积金账户里有10万多却取不出来，干着急。从现在起，此类矛盾有了解决办法。
《通知》对职工直系亲属之间住房公积金使用问题有了明确规定：职工购买、建造自住住房时，一次性提取本人住房公积金账户中的余额，不足的部分凭直系亲属关系证明可以申请提取其父母、子女住房公积金账户内的余额，合计提取额度不得超过所购住房价款总额。
职工购买自住住房，共同购买人为父母和同户内未婚成年子女，且购买人中有一人缴存住房公积金的，可以以缴存人的名义申请住房公积金贷款。必须明确的是，这里的直系亲属指缴存住房公积金职工的配偶、父母、子女。
以前没缴公积金现在缴了商业贷款可转为公积金贷款
先前在一家私企工作的小刘去年考进了事业单位。新单位给此前一直没有缴存公积金的小刘缴纳了公积金，小刘以前买房时已在某银行办理了商业贷款，能否将剩余的商业贷款转为公积金贷款？
《通知》中明确规定：因购买自住住房已经在银行办理了商业贷款的职工，符合住房公积金个人住房贷款政策相关规定，提前结清原商业贷款余额后的1个月内可以申请住房公积金贷款，贷款额度不得超过原商业贷款的余额，贷款期限不得超过原商业贷款的剩余期限。举例来说，如个人购房的商业贷款余额还剩5万元，个人可先一次性付清，然后申请5万元公积金贷款，公积金中心随后将5万元打入贷款者个人账户。
为什么要在提前结清原商业贷款余额后的1个月内办理公积金贷款？刘卫民表示：“此举是为了防止部分有支付能力的职工骗贷、套贷，确保公积金贷款用在真正需要的人身上。”
贷款发放次月即可提取本人及配偶公积金
住房公积金个人还贷提取问题一直备受关注。“过去规定，办理公积金贷款满1年才能提取公积金余额，但事实上，刚贷款买完房子的职工是经济压力的时候。这次改进后的办法就充分考虑到了这一情况。”刘卫民说，按照《通知》规定，对使用住房公积金贷款购买自住住房的借款人，在贷款发放的次月即可提取本人及配偶的住房公积金余额用于偿还购房贷款。以后在贷款合同实际履行期间，可以一次性提取住房公积金余额偿还购房贷款，也可以每年申请提取一次，累计提取额度不得超过贷款本息总额。
同时，对职工一次性提取住房公积金打入个人还款账户的资金，不得强行要求提前偿还贷款。“这一规定主要针对部分地区在过去的操作中，强行扣掉提取了公积金余额的职工账户资金用于提前还贷，现在我们要求充分尊重职工自愿。”刘卫民解释。
建设周期长的小高层贷款期限延长至合同签订后2年内
“按照以前规定，购房合同在申请公积金贷款时的期限为1年，过期将不能申请，这次我们酌情延长了期限。”刘卫民说，《通知》规定，职工因购买一手自住住房申请住房公积金贷款时，所购房屋建筑层数在7层以下(含7层)的，应在签订购房合同或协议之日起1年内申请办理；所购房屋建筑层数在8层以上的，应在签订购房合同或协议之日起2年内申请办理。也就是说建成周期短的住宅仍然只能在购房合同签订后的1年内申请公积金贷款，但对于一些建设周期长的小高层等，贷款期限延长到了合同签订后2年内。
需要提醒的是，购买二手房申请住房公积金贷款时，应在签订房屋买卖契约之日起一年内申请办理。
工作调动未连续存缴别担心开户后补缴就视同连续缴存
对于职工在工作调动中可能遇到的公积金使用问题，《通知》也进行了规范；职工办理住房公积金账户转移后，在原单位和现单位正常缴存(及时、足额、连续缴存)住房公积金时间连续计算满1年的，即可在购买、建造、大修自住住房时申请住房公积金贷款；由于工作关系调动造成住房公积金未及时、连续缴存(不超过6个月)，但在开户后补缴的视同连续缴存。
职工在办理住房公积金异地贷款后，因工作调动需转移住房公积金账户(仅限区内转移)的，原缴存地住房公积金管理中心必须向接收地住房公积金管理中心和贷款地住房公积金管理中心出具书面通知，接受地住房公积金管理中心应按照异地住房公积金贷款相关规定管理该职工住房公积金。(记者 白静)
三、十八届三中全会开启调控新变局
十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，为房地产长效机制建立建全从顶层设计上指明方向。
在十八届三中全会召开前后不到两个月的时间内，房价上涨压力之下的一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市，11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施，使此番调控不断升级。
银川没有相应新政出台。作为三四线城市之一，银川房价虽然有所上升，但幅度不大。据房天下数据监控中心统计，芜湖市11月住宅平均价格为5202元/平，环比上涨1.07%。从经济发展的速度来看，银川作为宁夏首府、中阿交流重地，近年的城市建设在不断转型和快速发展中，房价的上涨在情理之中。从房价居高不下的城市来看，这类城市要么是资本密集，如上海、广州，要么有政策，如北京。银川不具备这些条件，房价涨幅处于合理的范围之内。
四、加强保障房建设 推进民心工程建设
截至11月底，今年已开工城镇保障性安居工程666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。
此前公布的2013年城镇保障房建设计划是，要求今年新开工630万套，基本建成470万套。至此，加上2011年和2012年已开工的1800多万套保障房，中国“十二五”期间开工建设3600万套保障房的任务，已经完成了2/3。
而新一届政府提出，从2013年起，5年内再改造各类棚户区1000万户。而在12月15日召开的发展和改革工作会议上传出消息，棚户区改造和保障性住房配套基础设施，已被列入2014年的中央投资重点。
从目前透露出的迹象来看，未来房地产调控将会越来越趋向于“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的三元格局。
据统计，2013年银川市保障性安居工程计划建设8009套、48.8万平方米，总投资约14.6亿元。其中，新增租赁补贴户数80户、0.4万平方米；配建廉租住房500套、2.5万平方米；公共租赁住房2471套、14.8万平方米；经济适用住房1000套、7万平方米；限价商品住房500套、4.5万平方米；城市棚户区改造3458户。截至目前，已累计保障低收入住房困难家庭1.95万户，正在实施保障的1.51万户。其中，廉租补贴6346户、实物配租5595户，租金核减2087户，公共租赁住房1093户。办理经济适用住房资格5453户，销售经济适用住房1342套，办理限价商品住房资格1650户，销售限价商品住房1285套。这当中结转续建项目共建设3479套、20.8万平方米，总投资6亿多元。分布于高桥二期、友爱、平伏桥、盈北二期、丰盈5个公租房项目中实施建设。新建项目共建设2504套、14.5万平方米，总投资4亿多元。分布于高桥二期、友爱、平伏桥、盈北二期、学府院5个公租房项目和平伏桥康居三期配建廉租房项目中实施建设。
五、个人住房信息联网 房产税扩围箭在弦上
建立个人收入和财产信息系统，建立不动产统一登记制度，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。
但是，从上海、重庆的试点情况来看，房产税在短期内影响更多的是市场预期而非房价，由于试点初期税率低、征税范围小，房产税对降低房价的作用不应被过度放大。近期虽然传闻不断，但中央对于房产税下一步的试点城市及征收范围仍未明确表态。在进行下一步试点扩围之前，对房产税征收方式、方法的研究将更为深入，与其采取相同模式匆匆上马，不如因地制宜重点突破。
六、土改、户改全面开展 新型城镇化将以人为本进行到底
党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出，坚持走中国特色新型城镇化道路。习近平总书记在中央城镇化工作会议上，全面阐述了中国特色新型城镇化的指导思想、主要目标、基本原则及重点任务。
如何实现“以人为本”的城镇化，提升城镇化质量水平，为经济发展寻求新的增长点，将是新型城镇化规划中的重要内容，户籍制度改革、土地制度改革、农民社会保障、农民土地流转等等都是新型城镇化建设的题中之义，相互作用，共同促进人的发展和经济的转型。
土改中，提高土地集约利用水平，利用农村集体土地推进产业发展，促进当地人口就业；户籍改革方面到2020年，要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。
七、银行房贷额度紧张大半年 金融政策稳健为主
今年上半年货币政策保持稳健，行业整体没有资金之忧。上半年政策调整多集中于公积金贷款条件收紧，苏州、杭州、北京、石家庄等调整公积金贷款政策。对公积金贷款条件的收紧，也是一定程度上遏制投资投机性购房，缓解短期内的购买需求压力，达到市场上的供需平衡。
从6月份开始，银行出现流动性紧张局面，北京、长春、广州、厦门等地的部分银行均收紧首套房贷利率优惠，将之前的八五折优惠调至九折或者取消。在此背景下，6月19日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。
在下半年银行业资金持续趋紧，新增贷款增速有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍在持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍是国家房地产调控不变的重心。
货币市场利率的适度变化有利于发挥价格杠杆的作用，促进金融机构审慎稳健经营，优化金融资源配置，引导金融机构更有力地支持经济结构调整与转型升级。但是，今年的房贷额度紧张的一个原因就在于，银行个人房贷业务成为银行“鸡肋”被抛弃。
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