二手房交易中的那些“明枪暗箭”

银川晚报  2013-08-23 08:56

[摘要] 面对开发越来越远，且价格居高不下的一手房来说，不少刚需族和改善族将目光转向了市区内的二手房。由于二手房中介的房源信息相对集中、丰富，购房者往往会通过房屋中介看房，买房。殊不知，选购二手房的手续和涉及内容繁多，在交易过程中会遇到“明枪暗箭”。

面对开发越来越远，且价格居高不下的一手房来说，不少刚需族和改善族将目光转向了市区内的二手房。由于二手房中介的房源信息相对集中、丰富，购房者往往会通过房屋中介看房，买房。殊不知，选购二手房的手续和涉及内容繁多，在交易过程中会遇到“明枪暗箭”。

记者从银川市住房保障局中介管理科了解到，近几年银川二手房市场发展迅速，国内知名房地产经纪企业也纷纷进驻银川，引发了我市房屋经纪行业的激烈竞争，在竞争环境下，部分中介机构唯利是图、违规经营，由此引发的投诉量也随之升温。记者从众多投诉中收集归纳了几大典型案例，银川市住房保障局中介管理科科长张宁也对案例进行了相关解析，希望购房者从这些案例中，了解一些潜在的“危险”，从而提高自我防范意识。

【案例1】

中介代收房款延期转账

市民张女士，在金凤区紫园小区有套住房出售。她将售房信息登记在一家房屋中介公司。5月份，中介公司带来一对小夫妻看上了她家的房子，并打算贷款购房。在签订相关合同后，中介公司让小夫妻俩先将房款的首付款打在中介公司账户上，并表示整个购房手续一个月内即可办完，到时会把交纳的房款转给张女士。

6月初，张女士向中介公司询问办理情况，中介公司表示，再等几天，办好后和张女士联系。可过了一周时间，张女士仍没等到消息。随后，张女士与购房的小夫妻取得联系，一起催促中介公司。中介公司却总是以各种理由推延时间，直到一个半月以后才将房款转给张女士。

案例解析：

二手房市场在资金监管方面存有一定的漏洞，给二手市场的资金安全带来极大的隐患。各地已有大量中介公司卷款失踪的案例。其中，2005年，安徽省当时规模的房产中介桃园房产老板卷款失踪，涉及款项6000余万元；2006年，天津市汇众房产一夜之间全线停业，15亿元房款不翼而飞……

早在2006年，房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会上，建设部负责人就明确指出，房屋经纪公司不得直接收取交易资金。2010年9月1日颁布实施的《银川市房地产经纪管理条例》第十六条第三款也明确规定，房屋经纪机构不得代收房屋交易价款。

【案例2】

委托卖房中介骗吃差价

市民李先生在兴庆区有套50平米住房。今年年初，他在金凤区新购买了一套100平米的房子，于是准备将50平米住房出售。李先生在中介公司登记的售房价格为29万元。了解到李先生家住金凤区，看房时还要来回跑趟，中介公司告诉李先生可以委托中介公司办理房屋交易，不用操心只管交易成功净拿29万元。

李先生考虑到平时工作忙，就答应委托中介办理卖房一事，并到公证部门办理委托公证。今年3月份，一名苏姓客户看上了李先生家的房子。中介公司报价31万元，并以卖方委托人的名义与买受方签订了房屋买卖合同。后来，李先生和苏姓客户双方交房时，才发现中介公司从中骗吃了2万元的差价。

案例解析：

中介公司采取公证委托形式，在买卖双方不见面的情况下，隐瞒房屋真实交易价格，加价出售给买受方，实事上造成了骗吃差价的形为。按照相关规定，中介公司将被责令停止违法行为，并受到一定程度的行政处罚。为保护买卖双方的利益，在交易时亲力亲为，不要依赖第三方。

【案例3】

中介出错带客户看房“指鹿为马”

张先生是内蒙古人，因工作关系来银买房。两家房地产经纪机构联合从事经纪业务的中介公司，为其推荐了一套位于兴庆区富宁街的住房。张先生看房后非常满意，并在中介公司与卖方签订了中介服务合同。

在合同履行过程中，张先生再次看房时，其中一家中介机构却将张先生领到了相邻的一幢楼，同单元、同房号，但不同户型的另套住房。而这套住房明显比此前看过的住房面积小，且房屋情况较差。张先生对此提出疑问时，中间公司表示合同中的房号就是此房。此前看的住房并非合同中签订的住房。张先生要求中介公司更改合同或停止合同履行，但卖方拒绝解约。

由于是两家房地产经纪机构联合从事中介业务，在看房时出现错误，由于卖方坚持履行合同，严重损害了购房人的利益。购房者在买房时，多次看房，并确认购房信息后再签订合同。 

案例解析：

【案例4】

中介不专业发布不能出售房屋信息

今年4月份，购房者小杨在一家房屋中介公司网络信息平台上看到一则售房信息。其户型、价格、楼层都非常合乎小杨的心意。于是，小杨与中介公司取得联系。由于不太了解房地产相关政策，小杨在看房时也没有询问房屋的具体情况，只看现房与刊登的信息描述一致，就与卖方及中介公司达成了购房协议，并交纳了相关费用。

办理过户手续时，才发现购买的房子是签约未满五年的经济适用住房，房产登记机构不予登记。小杨找到中介公司，工作人员却表示公司也不太了解相关政策，建议小杨以委托公证形式成交。

案例解析：

在此案中，中介机构显然不了解房地产相关政策，将不具备交易条件——签约未满五年的经济适用住房信息擅自发布。如果按中介方建议，以公证方式成交，将会形成卖方违规，买方的物权无法保障的局面，如被查处，双方均有损失。

目前，在市住房保障局申请备案登记的房地产中介服务机构391家，其中达到备案条件的346家，从业人员超过3000人，但从2012年末我市中介机构从业人员备案统计情况来看，取得房地产经纪人资格证书的仅有5人，占全部备案人员的0.2%，专业资格认证人员稀缺。选择中介公司时，应选择专业的、有营业执照、在住房保障局备案的正规中介机构，这些内容应在经营场所显著位置张贴公示。

【案例5】

中介出点子避税买方利益受损

崔先生2008年通过房屋中介公司购买了一套住房。由于所买的住房未满五年，在交易时要征收契税、营业税、个税等，使得房产交易成本加大。为促成交易，中介公司出点子让崔先生采取赠与方式交易，即可降低一部分税费。

崔先生听从了中介公司的意见，并签订合同购得房屋。去年，崔某因工作调动至北京工作，需要将此前购买的房屋卖出，可在出售过程中才得知，其出售该房产将面临高额税收，而原来为其提供中介服务的中介公司早已人去楼空。

案例解析：

按照现行税收政策规定：受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收。对不是通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，受赠人再转让房屋时的营业税，其购房时间将从受赠者取得房屋时间算起，而不能从赠与人取得房屋时算起。

此外，《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”购房者在签订房屋买卖合同时，一定要注意选择正确的交易类型。

【案例6】

中介故意隐瞒房屋问题

王先生在市区一小区有套80多平米的7楼阁楼出售。在登记出售信息时，王先生就告知其出售的阁楼没有天然气，且购房合同中也有标注。在房屋出售过程中，中介公司将王先生的房子推荐给了购房者雷先生，并介绍房子各项配套齐全。雷先生看过房后表示满意，没有仔细阅读合同就签订了购房合同。

手续办理完毕后，雷先生才发现购买的住房没有天然气。雷先生找到中介公司，中介公司表示，雷先生可找燃气部门安装。随后，雷先生找到燃气部门，却被告知，7楼不能安装天然气。

案例解析：

购房者在购房时没有仔细查看房屋情况，而是听从了中介公司的口头表述。中介公司故意隐瞒房屋问题使得购房者利益受损。

去年，银川市住房保障局与银川市工商行政管理局联合制定了规范的房地产经纪服务合同，除相关手续办理条款外，对甲乙丙三方义务、违约责任、争议解决方式等作了详细说明。更重要的是该合同附有房屋状况说明书，包含了房产类别、装修状况、水电暖、天然气、物业等情况。因此购房者在签订合同时一定要选择规范的合同范本，并仔细阅读。