[摘要] 中小房企“退房”事件正在愈演愈烈。去年以来，中恒集团转让广西房地产100%股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业。（中国房产信息集团）研究中心分析指出，房地产TOP10企业及TOP20企业的市场份额占比再度提升，行业集中度持续提高。
中小房企“退房”事件正在愈演愈烈。去年以来，中恒集团转让广西房地产100%股权，浙江刚泰控股宣布资产重组转攻矿业。（中国房产信息集团）研究中心分析指出，房地产10企业及20企业的市场份额占比再度提升，行业集中度持续提高。中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3.5万家。业内表示，土地市场遇挤压、资金链不稳固成致命要害。而合作开发、以二手市场买地或收购股权等方式曲线拿地，成为房企维稳发展的“救命稻草”。
一、普遍性盈利模式难以为继
目前中国房地产市场聚集着超过5万的房地产开发企业。除了成规模定期披露发展情况的上市公司，还有大量默默无闻的开发商，根据自身拿地开发状况或闷声发达或黯然退场。
调控进入“寒冬”前，不少小房企进进出出，各种注册注销并未引起关注。直到2012年4月9日，开发规模过亿的杭州 房产被爆向法院申请破产，一声惊雷震倒多米诺骨牌。
今年4月9日，A股上市公司万方地产宣布退出房地产业。万方地产发布公告称，已于2013年3月12日向中国上市公司协会递交了行业类别变更申请，公司由原“房地产业”变更为“批发业”。此轮退市，与万方地产在房地产方面的惨淡经营业绩有很大的关系。
万方地产于3月7日发布的2012年年报显示，万方地产2012年度在商品房销售方面“颗粒无收”，销售业绩为零。
毫无疑问，新一轮调控政策会加剧国内楼市的“惨况”，中小房企由于资金实力等多方面的不足，会成为感受楼市再次‘降温’的先行者。”
据不完全统计，A股市场中的中小型房企逐渐淡化房地产业务甚至完全退出已经不乏其例，自去年以来就已有20余家，至于非主营房地产业务的上市公司剥离房地产业务则更多。山东省工商局在今年1月份发布了企业年检吊销营业执照公告，其中97户退市私营企业中有20户是房地产企业，比例占两成多。安徽省合肥市市属企业中29家非主业房地产企业目前已退出22家，剩余7家企业正在按程序进行股权转让或清算注销，另有15家公用事业企业也已退出其辅业。
建设银行在2012年向38家分行下发的2012年房地产行业信贷调整文件中，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度”。这令中小房企处境雪上加霜。
正略钧策管理咨询公司合伙人薛炯文表示，从金融支持领域，中小房企根本就是金融系统在明哲保身或上级压力下的弃子。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，现在一些企业的危机之果两三年前就已种下。在2009年左右房地产市场火爆之时，大量企业向房地产市场集聚，创造了房地产市场的“畸态繁荣”。无论主营业务是何种行业，只要成立个房地产公司，买块地、盖上房就不愁卖，就能赚钱。例如申请破产的杭州 房地产，之前就是从事香精行业，到2008年才涉足房地产。
世联地产首席技术官黎振伟表示，调控不放松的情况下，房地产企业应该控制规模，转型发展，开发商过去那种以廉价和过度充裕的贷款支持发展，享受资源增值的普遍性盈利模式，已经难以为继。
也有业内人士表示，几个房企的破产并不影响房地产的整体发展。3万多家房企，市场泡沫又很严重，调控持续了这么长时间，才倒了一两家企业，其实很正常。赵卓文认为，适度的破产并购有助于房地产市场健康发展，因为房地产不能成为一个只能赚钱不能破产的行业。
深圳市房地产研究中心主任王锋则认为，房地产资金链的情况也应引起地方政府的注意，如果过多企业资金链断裂，也可能带来卷款逃跑、烂尾楼等社会问题，需要政府对类似企业及早关注，提前预警。
二、中小房企土地市场遇挤压
在房地产市场，土地是发展根基，资金是发展血脉。中小房企突围之难，莫过于土地市场遇挤压，资金链紧绷难舒缓。
去年，品牌房企在广州拿地宗数不到成交总量的20%，但成交金额却超过总金额的60%。这项来自经纬行的统计数据显示了大型品牌房企在土地市场上强劲的资金实力。
经纬行研究总监朱欣苑分析指出，品牌开发商在招拍挂市场上拿地的宗数不多，但总金额却很高，主要是因为品牌发展商参与竞拍的是地块素质较佳的地块，他们的资金实力是小开发商无法企及的。未来这种趋势或将更加明显，中小开发商拿地的难度正在明显加大。
对此，广州某小型开发商的销售总监有切身体会，现在大房企越来越多突破千亿规模，社会资本集中，已经开始挤压中小房企的生存空间了。行业洗牌，中小房企被淘汰将是未来的趋势。
不过他也强调，是趋势，但不一定是必然趋势。毕竟在过去的一年里，中小房企的拿地宗数还是占到了全部宗数的85%，压力之下，中小房企也有自己的生存之道。
广州家和集团副总裁张建勋指出，广州市现有土地出让在10万平方米以下的项目占到了全部的60%以上，总价规模并非中型房企不能承受，即使的珠江新城，有些小地块总价三五亿也能买到了。据了解，尽管目前广州拿地成本高企，但仍有不小中小开发商通过各种努力在挤压中求发展。
三、避开锋芒另辟蹊径
中小房企的挣扎中，最典型的包括合作开发、以二手市场买地或收购股权等方式曲线拿地，避开招拍挂竞争。
业内表示，中小房企一个项目的开发周期在三四年左右，如果手上有三四个项目，未来还能开发十年左右，但如果眼下不能拿到地进行土地储备，就意味着八至十年之后，这批中小房企将面临市场淘汰。如今中小房企手上的土地储备越来越少，随着时间的推移，开发完后，想重新拿地就很难赢得了大房企。
在行业洗牌现端倪，生存空间收窄的中小房企眼下能不能拿到地，正关系着他们未来的生死存亡，目前正是中小房企“八仙过海，各显神通”的时候。
某房企运营负责人表示，对那些在广州市场上拿地压力太大的企业来说，要生存下去的话，要么靠关系寻求突破；要么干脆往外跑，去三四线城市寻求发展。
中小房企在二手市场拿地比较普遍，有些开发商以前拿了地，现在没实力开发，一些有实力的中小房企会通过自己的关系运作将这些地块拿过来开发，这样的做法很常见。虽然这样的拿地也不会太便宜，但好过招拍挂市场上的激烈竞争，还有一些小型的三旧改造项目、农村协议土地等。
与此同时，很多中小企业选择向三四线城市转移，对他们来说，花同样的钱，可以拿到更核心区域、更多的土地，也不失为一种市场策略。此外，面对大型房企的垄断和庞大的资金实力，还有些中小房企还通过海外资本市场的资本运作来实现土地收购。
四、五年内过半房企或被淘汰
调控进入常态化，房地产开发企业的环境愈发严峻。据深圳证券信息有限公司根据去年年报数据统计，至少23家A股上市房企净利润为负，最为严重的京投银泰亏损近2亿。
分析师朱一鸣表示，自2011年底，企业长短期债务比开始逐渐分化。其他中小企业的长短期债务比一路走低，今年二季度为1.18，表明这些企业的债务结构并未明显好转，短期偿债压力犹存。
市场形势的改变让一些中小企业很难获得稳定的长期贷款，而只能获得像信托之类，利息较高的短期借款。这说明大型房地产企业较中小房企的资金安全风险低。
中欧中小盘基金经理王海预计，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才开始。
差别化的调控措施有利于房地产市场的竞争，从过去“小而散”局面转变为“大而集中”的新格局，同时龙头企业的经营策略方向正确，龙头公司普遍销售火爆、大举拿地、业绩都很好。
相对于王海的大胆预测，其他业内人士的判断则更为谨慎。中国房地产业协会的一份专业报告预计，至2015年将有30%的房企出局，受调控常态化影响，房企洗牌将加速进行。
兰德咨询总裁宋延庆宋认为，调控进入常态化，中国房地产开发企业的环境愈发严峻。房企为生存和发展，需要对企业模式进行不同方式的调整。预计，未来三年里房地产开发企业法人单位数量的递减速度，将不会低于12.28%。
现在和今后的房地产市场是结构性、差异化特征愈发鲜明的市场，在“乱市”中做好市场分析和战略规划，拿出有竞争优势的产品和产品线才是根本，随波逐流、战略游移只会“一路囧途”。
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