[摘要] 今年2月22日国土资源部下发的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，强调“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。这已是从2003年至今，国土部门9年间第五次在文件中提到“限墅”的要求。但是，在银川房地产市场中，别墅开发与投资却热力不减。那么，你了解银川的别墅市场动态吗？
在国人眼中，住别墅是一种身份的象征，更是一种成功的象征。
今年2月22日国土资源部下发的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，强调“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。这已是从2003年至今，国土部门9年间第五次在文件中提到“限墅”的要求。但是，在银川房地产市场中，别墅开发与投资却热力不减。那么，你了解银川的别墅市场动态吗？
中国房地产协会理事、清华大学客座教授李兴成同样认为，银川的别墅市场尚处于相对滞后的发展阶段，很大程度上来讲，只是一种概念的炒作和追求，开发商往往对产品的品质用心不够。别墅置业对象一般为高收入人群，其抗风险能力较强，市场需求增长比较稳定，因此其价格不会出现大起大落的状况。“住宅是‘百年大计’，别墅归根到底还是给人居住的房子，予人方便，让人舒服。理想中的别墅产品需要满足以下条件：，要具备一定的规模，能够满足业主私密的生活需求；第二，位于城市中央核心区域，拥有丰富的自然资源，交通畅达，生活便利；第三，有先进的、人性化的产品设计和高端的产品配置；第四，物业服务贴心舒适。简单来说，‘别墅’就是要有私密感，要有天有地有资源。”
李兴成认为，稀缺造就了别墅产品的价值，别墅在“限购令”及“限墅令”的双重作用下，必将推动更多的高端购买力采取一步到位的置业方案，别墅产品市场投资长期看好。
别墅，奢侈的长线投资
因为稀缺所以追捧
别墅产品遍地开花
5月19日，银川中海央墅实体示范区开放，中海地产奉上了在银川的豪宅产品。同日，银川在售的纯别墅区——托斯卡纳庄园样板房也盛装绽放。
购买中海央墅的刘先生是一位成功的企业家，谈及别墅产品，他坦言：“但凡买得起别墅的人，并不在乎多花或少花了多少钱，而高档设施和良好的物业管理，这两方面是必须要满足的。对于选择别墅的买家来说，需要的不仅是别墅本身，更是借别墅来体现身份和地位。”
参观完面积在660多平方米的托斯卡纳庄园独栋别墅样板间后，在银川一家广告公司工作的王先生感慨地说：“以前认为只要楼上楼下，有楼梯，面积能够大一些、房间能够多一些，这样的房子就是别墅，没想到，真正的独栋别墅这么令人震撼、这么奢华，没有强大的经济实力，这样的房子真不是一般人能够消费起的。”
目前，银川的房地产市场中，除了中海央墅、托斯卡纳庄园外，中瀛御景、凯威·观湖壹号、京能·天下川、香溪美地、海亮国际社区、新思维·红河谷、泰和·地中海、民生·艾依水郡、颐和城府、澳海澜庭、望都郡府、金岸水城、大世界御苑等诸多新开发项目均有别墅推出，产品类型中既有联排别墅、双拼别墅，也有至尊独栋别墅，由于地理位置的差异，单价既有上万元的，也有三四千元的。别墅产品正在成为房地产开发中的亮点。
银川别墅市场才起步
据中海国际社区相关负责人介绍，目前银川的别墅市场尚处于初级阶段，不少买家对于别墅还没有清晰的概念。“别墅需具备两种形态，一是物业形态，二是生活形态，有天有地有院落只是一种物业形态。外地大城市有很多千万级的别墅，占据着核心地段资源，享受到的是城市的公共资源配套，更是一种生活方式的打造，这就是别墅在生活形态上的价值。相比较北上广深等一线城市，银川别墅市场起步较晚，真正意义上的别墅项目不多。自2010年以来，随着外地品牌开发商的竞相涌入，银川别墅市场才开始活跃起来，但就目前市场而言，大多数仅仅是在高层之间夹带了几个物业形态上的别墅而已，虽有别墅之形态，却没有别墅的真谛。对于真正的别墅而言，不仅要满足低楼层、天地庭院等条件，更需要有成熟的园林景观、生活配套以及物业服务。毫无疑问，银川别墅市场还正处于起步阶段，真正的别墅产品还有待进一步的开发与建设”。
“限墅令”下，为何开发商更加青睐于开发别墅产品呢？中海国际社区相关负责人坦言，正是因为“限墅令”凸显出了别墅的稀缺价值。随着市场可供应的别墅产品总量不断减少，长期来看，别墅产品的溢价能力将得到加强。即使楼市调控政策进一步控制房地产市场价格，但高品质、占据稀缺资源的别墅产品价值仍将坚挺。在通胀隐忧和资产价格预期上涨的情况下，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到资产保值的目的。对于拥有雄厚资金实力的客群，大多倾向购买高端别墅作为资金的避风港，同时达到改善居住品质的目的。“开发商正是看到了市场的需求热点，才会青睐于别墅产品的开发，而且这股热潮还将在未来一段时间内持续升温”。
“限墅令”下，为何别墅用地反而多起来了呢？银川房地产业内人士陈先生透露，其实，放眼市场上的别墅项目，多数都或多或少地加入了介乎纯独栋别墅和普通低密度洋房之间的联排等产品，真正的纯独栋别墅项目并不多见，开发商是在打“擦边球”。按照国土资源部的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积相当大，容积率却不高。按“限墅令”之前的标准，别墅的容积率应小于1。因此，开发商很多时候只是在宣传及销售上使用了概念手法，给“别墅”冠上特别的户型概念如双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅等等。通俗来讲，实际上只是低密度的排屋等住宅，并非真正的别墅。但从市场需求来看，大量的“别墅”项目恰巧又迎合了高端房地产市场的需求。
别墅的3种投资类型
对于房地产高端市场的一种投资方式，别墅市场也要遵循其一般的规律，大体上可分为3种类型。
对于长期出租型投资，即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金。这类投资要注意选择市中心、高尚住宅区、人文价值较高的区域，尽量选择有独特建筑特色的别墅作为投资对象，并且该项目有良好的物业管理。
短期增值型别墅投资，即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。此类投资的主要来源于两方面：一是郊区土地的，二是项目短期内的价格差价。这类投资要注意选择地价相对便宜，在近期内有潜力的近郊或远郊区，是近期内有城铁、地铁等交通设施开通的区域。选择总价不太高、易于出手的主流别墅产品。
自用兼投资型别墅投资，即把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就卖掉获利，否则就自用。这种类型的投资要注意选择总价较低的经济型别墅为宜，并结合自身资金实力，安排好现金流。
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