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银川房地产中介市场微起波澜

——《房地产经纪管理办法》施行半月

新消息报  作者:吴彩华   2011-04-20 09:58

4月1日起,由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部三部委联合出台的《房地产经纪管理办法》正式实施。作为我国个专门规范房地产经纪行为的行业法规,该《办法》对于房产经纪机构到底有哪些影响,目前银川市房地产经纪机构现状如何,记者就此进行了走访。

发布房源须签“合同”

在银川市房地产经纪机构集中的新华街西塔附近走访时,不少中介工作人员表示,国家三部委出台的《房地产经纪管理办法》出台了一些新的条款,效果如何,大家都在观望中。

“中介这活是越来越难干了,房产新政严厉,银行房贷紧缩,本来生意就很清淡,又出台了规范的办法,如果要严格执行的话,肯定会有许多不合规定的小中介得关门。”某中介公司员工苏先生坦言。

在房地产中介行业从业十余年的李女士说:“签订‘阴阳合同’、‘吃差价’等现象在银川的中介行业里,其实并不多。现在网络上发布的信息越来越透明,大家对于各小区的房价高低其实都是心中有数的,买房人越来越精明,中介也不敢胡乱开价。而且,现在住宅市场整体走冷,买房的人与前几年相比明显减少,有的中介店整月都不开张,好不容易来个客户,谁还动那心思来忽悠客户。一般都是由中介来约人,买卖双方坐在一起谈好价格,然后过户办手续。”

《房地产经纪管理办法》规定:房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的,应当与委托人签订书面的房地产经纪服务合同。对于《办法》中规定的中介公司须与委托人签订房屋出售或出租的经纪服务合同,李女士坦言,银川市大多数中介机构接受业主的房源委托并不需要签订书面的合同,倘若签订《房屋买卖居间合同》,房源在3个月内是不能在其他中介发布的。银川市大多数房产经纪机构之间是联网的,出售、出租的信息是共享的,总价2%的服务费也是固定的。如果成交方为发布方的话,2%的服务费归一家所有,如果发布方和成交方不是同一家,则服务费各取1%。所以在实际操作中,中介公司一般会将卖方的房产证押在店里,以杜绝一房多卖的情况,同时也会预收买家的定金,避免出现“跑单”等违约情况,由中介机构向双方出具保管条。

“其实如果能够签订书面的房地产经纪服务合同,对于我们中介公司来说也是某种保护,现在多家公司同时出售一套房源,同质化竞争太激烈,有时候个别公司通过虚假房源吸引客户,抢占客源,纯属恶性竞争,欺诈消费者。业主与经纪公司签订服务合同后,不仅可以保护业主的私人信息,而且可以避免中介公司的恶性竞争。”中介人士苏先生说。

中介“潜规则”或将终结

对于《房地产经纪管理办法》中明确的卖二手房要提供“房屋状况说明书”,中介人士高女士表示,对于2000年左右的房源,从业人员一般都能很快判断出房龄来,在互联网上也能够查到,较为透明,但是对于上世纪八九十年代的老房子,对于中介从业人员来说的确是个考验,房产证并不能反映出房屋的实际建设时间,但到房地产管理部门可以调档查询。

“以后出租或者出售房屋必须具备‘房屋状况说明书’可以有效地约束业主不要隐瞒房屋真实情况,购房者或者租房人在挑房时也可以更加放心,这是好事。不过房屋状况说明书中到底要明确哪些具体内容,还得等相关部门来规范。”高女士说。

玛雅银川一加盟店经理安经理表示,玛雅中介从2004年进入银川以来就与客户签订书面的房地产经纪服务合同,但是也并非每一个客户都愿意签订合同,因为有客户急于出售房源,不愿意受约于合同。《房地产经纪管理办法》的具体实施肯定得有一个逐步接受的过程。“如果政策严格实施的话,一些不法中介公司的‘吃差价’、‘签阴阳合同’等所谓‘潜规则’或将终结,也有利于整个行业的优胜劣汰。”

银川上半年将出台实施细则

据房地产业内人士张先生介绍,在《房地产经纪管理办法》出台之前,2010年9月1日,银川市即出台实施了《银川市房地产经纪管理条例》。其中明确规定,从事房地产经纪活动,应当向工商部门申请设立登记,领取营业执照并经银川市房产行政主管部门备案。同时,银川市还将建立房地产经纪机构信用档案,管理部门通过对房地产经纪信用状况定期与不定期的考核,了解经纪机构的经营状况、服务品质、信用情况,以及其经营地点、执业人员的变化情况,维护消费者的合法权益。《条例》还规定,今后银川市将建立二手房网上管理制度和资金监管制度。为各方提供更为便捷、高效、规范、透明的服务,实现全社会对房地产经纪机构和房地产经纪人的实时监管。最有“杀伤力”的应该算是对于“行业内一些不良中介机构,在经营过程中搞恶意串通,提供虚假信息,骗取中介费用”的,不但自己挣的钱会被没收,还将面临3万元的罚款。

“目前,结合国家《房地产经纪管理办法》的规定,针对《房地产经纪管理办法》中的有关内容,我们正在制定具体的实施细则,预计在今年上半年就会推出。例如对于‘房屋状况说明书’的落实,我们正在拟定‘房屋勘验表',将对标的物的基础设施、部品部件、环境设施、节能环保、电量水压、装修配套、上下水、暖管、保温材料等情况都要细化明确。对于签订书面的房地产经纪服务合同,我们也将与相关行政部门拟定出台规范统一的合同范本,一稿已经由市住房保障局、工商局、专业律师及房地产经纪人等联合进行了讨论,目前还在进一步修改中,今年上半年将推广实施。”张先生说。

二手楼市推行网上管理

据张先生介绍,房地产经纪行业管理规范的上海市只有20家房地产经纪机构,沿街门店都是这20家机构的分支机构,管理比较有效。而目前银川市房地产中介机构多达400余家,虽然数量众多,但大部分是小门店,没有形成规模化的经纪机构,整个市场仍然处于初级发展阶段,从业人员整体素质不高,行业内鱼龙混杂,骗吃差价等不法行为屡有发生。一旦遭到执法检查和处罚,往往就关门大吉,处于一种“打游击”的无序状态,房地产主管部门对房地产经纪行业实行的是备案管理,从监管上来说有一定的难度。

按照《房地产经纪管理办法》中的相关规定,房地产经纪机构和分支机构,应当具有足够数量的房地产经纪人员,要求“持证上岗”。对于执业资格证,作出了严格的要求:房地产经纪人考试实行统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,原则上每半年举行一次。而目前我区范围内注册房地产经纪人只有140多人,大部分还不从事房地产经纪业务。银川市达到备案条件的300多家房地产中介机构中,仅有1名房地产注册经纪人。目前的中介从业人员,大多只是通过房管部门每年举办的两期房地产职业资格培训即开展房地产经纪业务。

张先生说:“目前,我们已经邀请了上海南康公司正在进行网络信息化工作,建立统一的房地产经纪网上管理和服务平台,将为备案的房地产经纪机构提供房地产经纪机构备案信息公示;房地产交易与登记信息查询;房地产交易合同网上签订;房地产经纪信用档案公示;法律、法规和规章规定的其他事项。以后未经房地产信息平台发布的房源信息将不能进行发布,康居房、未满5年的经适房、集资房、抵押房、拆迁房等有限制的房源信息将被抑制,可以使得交易的房源更加清晰准确,更好地保障交易双方的利益。”

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